政府违规出让土地致项目被没收，企业也需承担部分责任-当涂合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2020)皖0521民初98号
审理法院：安徽省当涂县人民法院

二、案件事实与判决结果

2009年10月16日，张某与当涂县太白镇政府签订《协议书》，约定张某征用太白镇政府土地18.92亩，土地价格为160000元/亩，总计为3027200元，太白镇政府配合办理用地报批及请示履行招、拍、挂供地手续，费用由张某承担。张某自2009年6月2日至2011年8月29日陆续向太白镇政府预交征地款合计435万元。2013年5月30日，当涂县荣某房地产开发有限责任公司与张某签订《项目开发管理合同》，约定：荣某房地产公司提供东方新城一期的开发资质进行施工开发，张某自行承担生产经营的全部责任，自我管理，自负盈亏。2013年5月20日，荣某房地产公司支付案涉土地出让金3900000元。2013年6月25日，荣某房地产公司分别取得太白镇纬六路北侧3289.56m²、2020.11m²的土地使用权。2013年7月19日，太白镇政府向原当涂县城乡规划局出具证明，请求办理东方新城项目一期占地面积为7217.67m²的建设工程规划许可证。2013年7月23日，荣某房地产公司办理了建设位置为太白镇鑫龙村东方新城项目1#、2#楼、建设规模为13772.76m²的《建设工程规划许可证》，同年8月28日办理了《建筑工程施工许可证》，2014年3月13日办理了《商品房预售许可证》等审批手续。2013年7月28日，荣某房地产公司作为发包人与案外人马鞍山市太白建筑安装有限责任公司签订工程承包合同，约定由马鞍山市太白建筑安装有限责任公司承包东方新城1#、2#楼门面房施工建设，合同价款为10069967.6元。该工程于2013年8月10日开工，2015年10月18日竣工验收。

2013年12月12日，原当涂县国土资源局下发当国资告字(2013)74号《国土资源行政处罚告知书》《责令停止违法行为通知书》，内容为，责令:1.退还非法占用的2383m²土地；2.没收在非法占用的土地上兴建的1栋3层房屋，建筑面积2745m²等。2013年12月20日当涂县国土资源局以当国土责字(2013)74号《责令停止违法行为通知书》责令原告未经批准，擅自占用太白镇鑫龙村东方红村民组集体土地2383m²兴建东方新城项目。上述文件均向张某送达。2017年10月24日，太白镇政府上报太政(2017)79号《关于移交被没收的地上建筑物的请示》文件，请求当涂县人民政府将已移交给国资委的东方新城项目超出用地红线的地上建筑物移交给太白镇政府处理。同年11月27日，当涂县国有资产监督管理委员会下发国资办（2017）26号《关于移交依法没收的太白镇涂山新城项目非法占用土地地块上建筑物的建议》文件，同意将没收的2745m²建筑物所有权移交给太白镇政府，并要求太白镇政府在依法处置前，按照相关国有资产处置法律、法规办理申报审批手续。

法院经审理后认定，太白镇政府与张某签订的《协议书》因违反土地管理法强制性规定而无效；太白镇政府未依法取得部分土地的建设用地使用权，对造成的损失应承担60%的责任，荣某房地产公司承担40%的责任。最终判决太白镇政府赔偿荣某房地产公司部分工程造价损失及相应利息，并返还多收的土地出让金2624000元。太白镇政府不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似是政府与房地产企业之间的纠纷，实则给广大企业敲响了警钟：即使有政府部门的支持，如果项目开发手续不合法，企业同样要承担重大损失！

核心问题在于：太白镇政府未通过法定招拍挂程序，直接与张某签订协议出让土地，导致部分土地手续不全；同时，荣某房地产公司明知土地手续有问题，仍借用资质给张某开发项目。当涂县法院和马鞍山中院均认定，双方都有过错，所以损失要共同承担。

对企业而言，这个案例揭示了三大致命风险：

1. 不要轻信"政府承诺"，手续合法才是硬道理
   很多企业认为"有政府背书就没问题"，这是大错特错！本案中，太白镇政府不仅出具了各种证明，还帮企业办下了规划许可证、施工许可证，看似手续齐全，但因土地出让方式违法，最终导致部分建筑被没收。企业要牢记：政府文件不等于合法，必须亲自核实土地性质、用地指标是否真实获批，尤其是涉及农用地转用的，必须看到省级以上政府的正式批文。

2. 借资质开发等于自挖陷阱
   荣某房地产公司最大的失误就是把开发资质借给张某使用。虽然双方签了《项目开发管理合同》约定"张某自负盈亏"，但法律上荣某房地产公司仍是项目主体，要对所有违法行为负责。现实中，很多企业为了赚取管理费，轻易出借资质，一旦出事，资质方要承担首要责任，而实际开发者往往无力赔偿。记住：资质是企业的"身份证"，借给他人使用，就如同把自己的身份证借给别人去贷款，风险极大！

3. 发现问题要及时止损，拖延只会扩大损失
   本案中，2013年7月国土部门就下达了停工通知，但企业继续施工，导致损失扩大。法院虽然认定政府负主要责任，但仍判定企业自行承担40%的损失。更严重的是，2017年政府接收被没收建筑后，因未及时处置，法院还判决政府支付后续利息损失——这说明，发现风险后不采取行动，损失会像滚雪球一样越积越大。

给企业的实用建议：

• 拿到土地前必须查验"五证"是否齐全（尤其是国有土地使用证、建设用地规划许可证），不要只看政府出具的证明
• 严禁出借企业资质，如需合作应通过股权合作等合法方式，明确责任划分
• 项目推进中如发现手续瑕疵，立即暂停施工并聘请专业律师评估风险
• 与政府签订协议时，务必约定"若因政府原因导致手续不全的违约责任"
• 建立项目定期法律体检制度，每季度核查项目审批手续的合法有效性

企业经营中，"快"不如"稳"。本案中，如果荣某房地产公司当初坚持要求政府先办好全部土地手续再开工，虽然会慢一些，但能避免数百万的损失。记住：在法律红线面前，没有"特事特办"，只有"依法办事"。守住法律底线，才是企业行稳致远的根本保障。