物业使用人自行管理设施不能完全免除缴费义务，但实际服务不足可要求降低标准 - 当涂物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)皖0521民初2292号
审理法院：安徽省当涂县人民法院

二、案件事实及判决结果
2022年6月，当涂县某幼儿园法定代表人张某通过司法拍卖取得当涂县姑孰镇东营北路352号幼儿园不动产，2022年9月办理产权登记，房屋建筑面积2178.67㎡。该幼儿园位于阳光里小区规划区域内，东、北、南三面建有围栏，西面紧邻小区临街门面房，属于相对独立封闭的场所。2022年10月29日，阳光里小区业主委员会与马鞍山市某物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定商业物业费按1.5元/月·平方米收取，服务范围包括小区共用设施管理、保洁、绿化等。合同签订后，物业公司向小区提供物业服务，但幼儿园内部的水电气、消防、保安、垃圾清运等均由其自行管理维护，仅水电气管线与小区设施联接。物业公司要求幼儿园支付2022年11月至2024年12月的物业费81900元，幼儿园以“不属于物业服务区域”“未接受服务”“租赁合同约定自行解决物业”为由拒绝缴费。

法院判决：幼儿园需向物业公司支付物业费32760元（原诉请81900元的40%），驳回物业公司其他诉讼请求。

三、核心观点及企业法律风险防范建议
案件核心观点：企业作为物业使用人，即使自行管理部分设施，也不能完全免除物业费缴纳义务；但若物业公司实际提供的服务明显少于合同约定（如独立封闭场所仅共享部分公共设施），法院可能酌情降低缴费标准。

对企业风险防范的启示：
很多企业（尤其是商铺、园区内独立机构）常误以为“自己管理保洁、保安就不用交物业费”，本案就是典型教训。幼儿园老板张某认为：“我的垃圾自己清、保安自己雇，凭什么交钱？”但法院指出：物业费针对的是小区公共设施服务（如供水管线、消防总控），而非仅针对专有部分。即使企业封闭管理，只要共享了小区基础管网，就需承担相应费用。不过，法院也支持了“服务打折收费”的逻辑——因幼儿园实际只用了小区部分设施（如水电气管线），却按全额标准收费不公平，故将费用砍到40%。

企业必须注意的3个风险点及应对方法：

1. 别轻信“租赁合同免物业费”条款
   幼儿园曾拿与开发商签订的租赁合同抗辩：“合同写明物业费自理，不用交！”但法院明确：开发商和你的约定，不能对抗小区业委会选聘的新物业。物业费最终由《物业服务合同》决定，而非早期租赁协议。
   ✅ 防范建议：

   • 签租赁合同时，要求开发商明确“物业费承担方式以未来物业服务合同为准”；
   • 入驻新场所前，先查清小区当前物业服务方及收费标准，避免后期扯皮。

2. “独立封闭”不等于“不用缴费”，但可主张减费
   幼儿园虽三面围栏封闭，但因水电气管线与小区联接，被认定属于物业服务区域。关键点在于：法院认可“实际服务量决定缴费标准”。如果你的企业像本案幼儿园一样，仅共享少量公共设施（如只用消防总控，但自行维护内部管道），却按全额缴费，明显吃亏。
   ✅ 防范建议：

   • 保留自行管理设施的证据：如垃圾清运协议、维修发票、安保合同等；
   • 与物业协商时主动提出：“我们独立区域大，能否按比例减费？”（本案因未提前协商，法院直接酌减40%，但企业若主动谈可能争取更高折扣）。

3. 物业合同有效性≠你必须全额缴费
   物业公司拿出业委会签订的合同，幼儿园质疑“未公示、未经业主大会通过”。但法院认为：合同对小区业主有效，你作为使用人就得交费。不过，重点来了——合同有效不等于必须按原标准执行！法院根据“服务内容与收费匹配”原则，大幅调低了费用。
   ✅ 防范建议：

   • 拒交物业费前，先书面要求物业列明“具体为你提供了哪些服务”（如：小区道路清洁是否包含你门前路段？消防检查是否覆盖你区域？）；
   • 若服务明显不足，立即发函提出“按实际服务比例调整费用”，并留存沟通记录，避免像本案幼儿园一样被动等法院判决。

最后提醒：物业纠纷中，企业最大的错误是“赌气不交费+不沟通”。本案幼儿园若在欠费初期就拿着垃圾清运合同、保安合同主动找物业谈：“我们自己承担了80%工作，能否只交20%费用？”，很可能避免诉讼。记住：法律保护“合理减费”，但不保护“沉默抗争”。签约时明确服务边界，日常保留管理凭证，争议时主动协商——这才是企业降本避险的正确姿势。