施工单位对建筑物质量缺陷的责任不因保修期届满而免除-长垣建筑物和物件损害责任纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建筑物和物件损害责任纠纷
案号：(2024)豫07民终1931号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实与判决结果

宋某艳系长垣市社区号楼单元号业主。2023年12月8日，长垣市社区号楼16楼放置空调外机板沿水泥块脱落，砸到停在楼下的宋某艳的豫Ａ6**号牌小型轿车，造成车辆损坏的事故。
宋某艳起诉前，申请对车辆损失总额进行鉴定。2024年1月5日，河南省某公司作出车辆损失鉴定意见书，鉴定意见为车辆损失总额为人民币14690元。宋某艳支付鉴定费2000元。长垣市社区**号楼由河南某城建设集团有限公司承建，于2018年8月28日由长垣县住房和建设局竣工验收。

法院最终判决：河南某城建设集团有限公司承担70%责任（赔偿11683元），长垣某物业有限公司承担30%责任（赔偿5007元）。二审法院维持了一审判决，驳回了河南某城建设集团有限公司的上诉。

三、案例核心观点与企业风险防范建议

这个案例看似简单，却揭示了一个很多企业容易忽视的重要法律风险：建筑物质量责任不因法定保修期届满而自动消失。

为什么施工方还要承担责任？

很多企业负责人可能认为："房子已经验收合格5年多了，早就过了保修期，凭什么还要我赔钱？"但法院的判决告诉我们：过了保修期≠没有责任！

本案中，河南某城建设集团有限公司认为，根据《建设工程质量管理条例》，外墙面防渗漏保修期最长5年，而楼房2018年验收，2023年出事，已超过5年，所以不应该再赔钱。

但法院认为：空调外机板沿的水泥块脱落，属于建筑物主体结构的一部分，不适用"外墙面防渗漏5年"的规定。更重要的是，《民法典》明确规定：建筑物倒塌、塌陷造成他人损害的，建设单位和施工单位要承担连带责任，除非你能证明"不存在质量缺陷"。

关键问题来了：谁来证明"不存在质量缺陷"？是业主，还是施工方？

答案是：施工方！ 法院明确指出，施工方必须提供证据证明自己没有质量问题。如果提供不了，就要承担责任。本案中，河南某城建设集团有限公司拿不出充分证据证明施工质量没有问题，所以即使过了5年，还是要赔钱。

物业公司为何也要担责？

长垣某物业有限公司认为："房子不是我建的，我只负责日常管理，不应该为质量问题买单。"但法院认为：物业公司对小区公共区域有安全管理义务，要"采取合理措施保护业主财产安全"。

本案中，空调外机板沿水泥块脱落前，物业公司没有及时发现隐患、没有进行有效维护，也没有对小区停车秩序进行规范管理（虽然车主停车位置不规范，但小区内停车混乱已成常态），所以也要承担30%的责任。

企业如何防范此类风险？

1. 施工企业：别把"验收合格"当"免责金牌"

• 保修期不是责任"终点站"，而是质量责任的"起点"
• 建立完善的施工质量档案，保留关键部位的施工记录、材料检测报告
• 对隐蔽工程、关键结构部位进行重点质量管控并留存影像资料
• 即使过了保修期，也要定期回访重要项目，及时发现潜在风险

2. 物业公司：安全管理不是"走过场"

• 建立定期巡查制度，特别是对高层建筑外墙、空调支架等易损部位
• 发现隐患及时设置警示标志并维修，不要等出事才处理
• 规范小区停车管理，对危险区域明确标示"禁止停车"
• 做好巡查记录，关键时刻能证明已尽到管理义务

3. 所有企业：证据意识要牢记

• 本案中施工方败诉的关键是"拿不出证据证明质量没问题"
• 日常工作中，重要环节都要留痕：施工日志、验收记录、维修台账等
• 遇到可能引发纠纷的情况，第一时间固定证据（拍照、录像、书面记录）

特别提醒

很多企业主认为"房子已经卖了/交了，跟我没关系了"，这种想法非常危险！本案告诉我们：建筑物质量责任可能跟随企业很多年，尤其是涉及人身财产安全的问题。

建议企业：

• 施工企业：在合同中明确质量责任范围，但不要以为签了合同就万事大吉
• 物业公司：购买公众责任险，转移部分风险
• 两类企业：建立风险预警机制，对老旧建筑定期"体检"

建筑物"站得高"，责任也"扛得久"。企业只有真正重视质量管理、做好风险防范，才能避免像本案中的企业一样，为多年前的施工问题付出真金白银的代价。