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商品房销售中层高约定不明企业如何规避风险-长葛房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：6 长葛法律顾问

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一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)豫10民终836号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2019年8月1日，沈某与长葛某房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：沈某购买长葛某房地产有限公司开发建设的郑南孔雀城一期项目D号楼单元-层**号商品房，该房屋用途为住宅，预测建筑面积为121.97平方米，层高为3.3米，单价为11662.23元／平方米，总价款为1422442元；沈某应于2019年8月1日前支付首期房款712442元，余款710000元向银行申请贷款支付；长葛某房地产有限公司应于2021年5月30日前向沈某交付该房屋。该合同附件十一补充协议约定："四、关于个别户型情形的补充约定：商品房层高最终以实际交付现状为准，个别户型可能存在局部层高低于标准层层高或存在坡屋顶的情形，买受人对此已提前预见且无异议。"2019年8月22日，沈某、长葛某房地产有限公司及某股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，沈某向某股份有限公司郑州分行借款710000元用于支付购房款，长葛某房地产有限公司为该借款提供担保。沈某向长葛某房地产有限公司支付购房款712442元及公共维修基金3659元。某股份有限公司郑州分行将购房贷款710000元支付给长葛某房地产有限公司。2021年11月5日，案涉房屋经过竣工验收并办理备案登记。2021年11月18日，沈某收到长葛某房地产有限公司交房通知书，沈某以房屋层高不符合约定拒绝收房。2021年12月24日，案涉房屋办理不动产首次登记。另：D19号楼竣工图纸显示案涉房屋一层层高为3.3米，二、三层层高为3.0米，四层层高为2.4米。双方均确认案涉房屋一层层高为3.3米，二、三层层高为3.0米，四层层高为2.4米。

法院最终判决：一审法院驳回了沈某的诉讼请求，二审法院维持原判，认定长葛某房地产有限公司不存在欺诈行为，不支持撤销合同的请求。

三、案例核心观点及企业法律风险防范建议

这个案子说白了就是买房人沈某发现买的四层房子只有一层层高是3.3米，其他层都低，而合同上只写了个"层高3.3米"，觉得被开发商"坑"了，要求退房。但法院最终没支持他的要求。为什么呢？关键就在于开发商在补充协议里写明了"层高以实际交付为准"，而且买房人自己签了字。

对企业来说，这个案例揭示了三个重要风险点和应对方法：

1. 格式合同不能"一概而论"，特殊事项必须单独说明

很多企业为了省事，都用统一的格式合同。但像本案中的复式房屋（一层高、其他层低），如果合同里只简单写个"层高3.3米"，很容易引起误会。法院认为，对于这种特殊户型，开发商不能简单套用统一表述。

企业防范建议：

2. 补充协议不是"走过场"，关键条款要让客户真正看得到、看得懂

本案中，开发商在补充协议里写了"层高以实际交付为准"这句话，而且特别提醒客户"签约前要仔细阅读"。法院认为，买房人既然签了字，就说明他看到了、也接受了这个条款。

企业防范建议：

3. "我以为"不等于"你不知道"，客户签字就是最有力的证据

沈某说"我以为四层都是3.3米"，但法院不认可，因为合同补充协议已经写明了层高可能不同，他自己也签了字。在法律上，成年人签字就意味着你同意并理解了合同内容。

企业防范建议：

给企业的实用小贴士：

  1. "模糊表述"是隐患：合同里避免用"大概"、"左右"、"约"等模糊词语，特别是对产品质量、规格等关键指标

  2. "客户知情"要留证：不仅要在合同里写，还要有证据证明客户确实看到了、理解了。可以设计"客户确认书"，让客户签字确认"我已阅读并理解上述所有条款"

  3. "特殊产品特殊对待"：对复式房屋、LOFT、特殊户型等，要有专门的说明文件，不能简单套用标准合同

  4. "销售话术要规范"：统一销售人员的介绍用语，避免为了成交说"都一样"、"没问题"等不准确的话

记住：一个完善的合同不是为了"防客户"，而是为了"防误会"。当双方都清楚知道产品是什么样、权利义务是什么时，反而能减少纠纷，建立更好的客户关系。企业在制定合同时，多花半小时把特殊事项说清楚，可能就避免了后续几个月甚至几年的官司麻烦。

这个案子告诉我们，在商业活动中，坦诚相告、明明白白才是最好的"护身符"。企业做好信息披露，既是对客户的负责，也是对自己的保护。