业主不能因物业服务瑕疵拒交物业费，但服务不达标将损失违约金-枝江物业服务合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常看到物业公司因物业费收缴问题陷入诉讼。今天分享一个真实案例，帮企业（尤其是物业服务公司）避开常见“坑”。文章用大白话讲清风险，看完你就知道该怎么保护自己。

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2022)鄂0583民初1922号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实和判决结果
原告武汉某勤文创物业服务有限公司枝江分公司系枝江市某园里小区物业服务单位，被告李某、薛某系该小区1-2404号房业主。2016年10月30日，原告和李某签订《前期物业管理协议（住宅）》约定，物业费基准定价每平方米每月1.5元，按该房屋的建筑面积计算，自合同约定收房之日起前三年物业服务费按每平方米每月1.2元优惠执行，第四年恢复基准定价。同时，双方签订《业主手册》、《装饰装修消防安全责任书》。2022年1月1日，枝江市某园里小区业主委员会（甲方）与原告签订《物业服务合同》，对物业基本情况、服务内容与质量标准等作了约定。其中高层住宅物业费每月每平方米1.2元；业主未按约定交纳物业服务费的，应按每日加收千分之三的标准支付违约金。
被告李某、薛某的房屋面积115.11平方米，2018年11月1日至2022年12月31日未交物业服务费。

法院判决：

1. 被告李某、薛某支付原告2018年11月1日至2022年12月31日期间的物业服务费6906.6元；
2. 驳回原告要求被告支付违约金的请求（即2072.22元违约金没拿到）。

三、核心风险提示：物业企业必须守住这“两条线”
这个案子看似简单，但藏着两个致命风险点，很多物业公司栽过跟头：
第一条线：业主不能“随便找理由”拒交物业费，但物业企业不能当“甩手掌柜”
被告李某辩称：“楼上漏水害我家受损”“公共区域没贴瓷砖”“小区乱停乱放、门禁随便开”。法院直接驳回——这些理由不成立！因为：

• 楼上漏水是邻居侵权问题，该找楼上业主索赔；
• 公共区域没贴瓷砖是开发商遗留问题，该找开发商解决；
• 服务瑕疵（如乱停乱放）不能成为拒交费的理由。

对企业警示：业主常拿“服务不好”当挡箭牌，但法院只认“合同约定”。作为物业企业，必须做到：

1. 签合同时写清楚“服务边界”：在《物业服务合同》里明确列出“哪些事归我们管”（如日常保洁、设备维护），哪些事“不归我们管”（如房屋漏水、开发商遗留问题）。避免业主把所有锅都甩给你。
2. 遇到投诉立刻留证据：业主说“门禁坏了”，你当天修好却没拍照记录？败诉风险大增！学本案原告——当庭承认“管理有瑕疵”，结果违约金全泡汤。正确做法：每次处理问题都拍照、填工单，让业主签字确认。

第二条线：服务不达标=自动放弃违约金
最值得企业警醒的是：原告明明胜诉要回了物业费，却丢了2072元违约金！为什么？因为法院认定“物业服务质量未达到合同标准”。

• 业主说“乱停乱放、门禁失灵”，物业没否认；
• 法院直接推定：服务不达标，违约金不支持。

对企业警示：违约金不是“白拿的”，它是对你优质服务的奖励。想稳稳收钱，必须：

1. 服务标准“可视化”：别只在合同写“提供优质服务”。要具体到“垃圾每天清运2次”“公共区域每月检修1次”，并附上检查表让业主抽查。
2. 催费前先自检：发现业主欠费，别急着发律师函。先调监控、查工单，确认服务无漏洞再催缴。否则像本案，钱没多拿反而丢了违约金，还白付诉讼费。

一句话总结：物业企业赢官司的关键，不是逼业主交钱，而是用“铁证”证明自己服务到位。服务好，物业费一分不差；服务差，连违约金都保不住。建议每季度做一次“服务体检”，把问题消灭在萌芽——这才是真正的风险防火墙。

本文由征和律师事务所企业法律顾问团队撰写。我们专注为企业提供“看得懂、用得上”的法律风控方案，如需定制物业服务合规手册，欢迎联系咨询。
注：案例中公司及人名已按规范脱敏处理，核心事实及法律观点源自公开裁判文书。