开发商不能仅因购房者断供几期就解除合同-荥阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫0182民初787号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2019年10月12日，荥阳某苑置业有限公司与秦某签订商品房买卖合同，秦某购买荥阳市某路与某路交叉口西北侧郑西某名家小区24号楼2单元19层1906号房，房屋总价711912元。秦某支付首付款214912元，剩余497000元通过中国邮政储蓄银行河南省某支行贷款支付，荥阳某苑置业有限公司为该贷款提供阶段性连带担保（即房屋未办妥抵押登记前由开发商担保）。自2020年5月起，秦某未按时偿还银行贷款，银行从荥阳某苑置业有限公司的保证金账户划扣18023.72元。2020年10月15日，荥阳某苑置业有限公司向秦某邮寄告知函要求还款，但秦某未处理。房屋当时尚未建成。

判决结果：
法院判决秦某向荥阳某苑置业有限公司支付被划扣的18023.72元及利息损失1334.94元（按日万分之三计算），并继续支付后续利息至还清之日。但驳回了荥阳某苑置业有限公司要求解除购房合同、让秦某配合注销房屋手续以及支付8万多元违约金的诉讼请求。简单说，开发商能拿回被扣的钱和少量利息，但不能收回房子或收高额违约金。

三、核心观点与风险防范指南

核心观点： 购房者断供导致开发商被银行扣少量保证金时，法院通常不会支持开发商直接解除合同——除非断供金额大到影响合同根本目的（比如占房款比例过高）。本案中，被扣的1.8万元仅占总房款2.5%，远未达到“根本违约”程度，因此开发商只能追回损失，无权撕毁合同。

对企业的重要提醒：
很多房企以为，只要购房者断供，就能像收“违约金”一样轻松收回房子。但这个案例敲响了警钟：小额断供≠解除合同的“通行证”！如果企业操作不当，不仅收不回房子，还会白花诉讼费（本案中开发商自己承担了970元案件受理费）。以下是实操建议，帮您避开坑：

1. 合同条款别“一刀切”，要写清“底线”

   • 错误做法：合同只写“断供30天可解除合同”（像本案开发商）。法院会看实际影响——如果只断供1-2期、金额很小，可能判“不构成根本违约”。
   • 正确做法：明确约定“触发解除的具体标准”，例如：“累计断供超过总房款10%”或“连续断供6期以上”。这样万一打官司，法院才有依据支持您。
   • 小贴士： 请专业律师审核合同，避免用模糊表述（如“严重违约”），直接写数字和期限。

2. 盯紧购房者还款，别等“扣光”才行动

   • 开发商常误以为“反正有银行兜底”，结果被扣保证金才后知后觉。本案中，开发商直到被扣1.8万元才发告知函，已错过最佳处理期。
   • 立刻行动：
     • 与合作银行约定，一旦购房者逾期，立即通知您（比如通过系统自动推送短信）；
     • 逾期1期就联系购房者，协助补救（如协调延期）；
     • 逾期2期立刻书面催款，并保留邮寄记录（像本案发了告知函，但太晚了）。
   • 关键点： 早干预成本更低——1.8万元利息损失，可能因1通电话就能避免。

3. 追偿别“贪多”，重点保住本金

   • 本案开发商同时要“解约+违约金+追偿”，结果法院只支持了追偿部分。原因很简单：小额损失主张高额赔偿，显得“得理不饶人”，法院反而不信任企业诉求。
   • 聪明策略：
     • 断供发生后，优先追回被扣款项+合理利息（日万分之三通常被支持）；
     • 暂缓主张解约或大额违约金，等损失扩大到房款10%以上再行动；
     • 如果购房者长期失联，直接起诉追偿，别纠缠解约（省时省力）。
   • 血泪教训： 本案开发商因强推解约，不仅败诉还多付诉讼费，得不偿失。

最后划重点： 房屋买卖不是“一锤子买卖”。从签约到交房，全程盯紧贷款还款是房企的“隐形生命线”。与其事后打官司闹解约，不如在合同里埋好“安全阀”、平时做好“监控员”。守住每一分保证金，就是守住企业的真金白银！