房企遇疫情水灾可合法顺延交房期限-新郑商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2024)豫0184民初2842号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2020年8月29日，祝某与新郑市某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买新郑市某路西侧、创业路北侧佳某业悦峰二期14-6号楼1单元7层701房屋，总价1142091元。合同约定开发商应于2021年11月30日前交房，逾期超90日需按日支付已付房款万分之一的违约金（最高不超过总房款1%）。祝某已付清全部房款。

2021年1月10日，双方签订《佳某业悦峰二期车位使用权转让确认书》，约定祝某以80000元购买-C026车位（标注为加长车位）。同日又签订《佳某业悦峰车位使用权转让合同》，合同明确约定："买受人同意出卖人以车位实际交付状态交付，承诺不以实际划分的车位与规划差异为由主张解除合同"。

2023年3月17日，项目通过联合验收。开发商通过邮寄方式发送交房通知，但因收件人地址电话错误（如写"6-1-701电话错误"）或拒收被退回。开发商主张因2020年新冠疫情、2021年"7.20"特大暴雨及政府扬尘管控等导致停工238天，应顺延交房期限。祝某则认为开发商逾期交房，要求支付违约金9万余元，并主张车位非加长车位要求退还8万元。

法院认定：1. 项目因疫情、水灾及政府管控停工属实，符合合同约定的可顺延情形；2. 开发商虽未有效通知交房（邮寄被退回），但双方对交房无异议；3. 车位确认书作为预约合同已随正式合同签订而终止，且正式合同明确约定不得以车位差异为由解除合同。最终判决驳回祝某全部诉讼请求，案件受理费由祝某负担。

三、案例核心观点与企业风险防范建议

这个案子给我们一个非常实用的提醒：房企遇到疫情、水灾等"天灾"时，只要合同约定清楚、证据留得扎实，就能合法避免高额违约金。很多企业老板常抱怨"不可抗力条款是摆设"，但本案证明——用得好就是"护身符"！

企业必须警惕的3个风险点及应对方案：

1. 合同条款不能"写大话"，要列具体情形

本案开发商胜诉关键，在于合同明确写了"政府扬尘管控""暴雨台风""疫情"都算可顺延情形。但很多企业合同只简单写"不可抗力可延期"，结果打官司时法院不认账。
✅ 企业这样做：

• 在补充协议里详细列举：比如"中考高考期间政府停工令""环保督察停工通知""气象局发布的橙色以上预警"等具体情形
• 附上文件模板："因政府要求停工的，需提供[文件名称]复印件作为证明"
• 特别提醒：2023年后新签合同，务必把"新冠疫情"写进不可抗力清单（本案正是靠这点免责）

2. 通知业主不能"走过场"，要留铁证

本案开发商吃了大亏——明明寄了通知，却因电话地址错误被退回，差点被判违约。很多房企以为"寄过快递就算尽责"，但法院只认"有效送达"。
✅ 企业这样做：

• 签合同时必须反复确认业主联系方式：要求业主手写"本人保证电话地址真实有效"并签字
• 交房通知至少用3种方式：① 短信+微信（截图保存）② 报纸公告（选当地主流报纸）③ 快递（写清"房屋交付通知书"，保留寄件存根）
• 重点技巧：在合同里约定"快递被退回也视为送达"，并写明"业主变更电话需10日内书面告知，否则自行担责"

3. 附属合同要"无缝衔接"，避免留下漏洞

祝某先签车位确认书又签正式合同，以为能"两头索赔"。但法院认定：确认书只是"预约"，正式合同签了就自动失效。很多房企卖车位、储藏室时分开签合同，反而给业主留下解约机会。
✅ 企业这样做：

• 车位/储藏室等附属交易，必须和购房合同同步签订正式协议（像本案当天签两份合同）
• 在合同里写死关键句："买受人确认已实地查看，接受现状交付，不得以尺寸/位置差异主张退款"
• 绝对避免说"以最终规划为准"——本案胜诉就因合同明确写了"规划调整不作为解约理由"

给房企老板的真心话

别等到业主告上门才想起看合同！每年雨季前、疫情反复时，就该：
① 整理政府停工文件（如环保局通知、气象局预警）
② 更新业主联系方式（交房前3个月电话回访）
③ 审查合同条款（重点看"不可抗力""通知送达"部分）

记住：法律不保护"马大哈"企业，但会全力保护"准备充分"的企业。本案开发商能全身而退，不是运气好，而是每一步都踩在法律要点上。你的合同，经得起这样的考验吗？