物业费欠缴违约金约定过高法院将调低-仙桃服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：服务合同纠纷
案号：(2025)鄂9004民初7953号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

胡某系湖北某乙置业有限公司开发建设的某地华庭小区某号楼某单元某室业主，房屋面积为152.16平方米。2011年5月1日，某乙公司与湖北某洲发展有限公司签订前期物业服务委托合同，约定由湖北某洲发展有限公司为某乙公司开发建设的某地华庭小区业主提供前期物业服务。物业服务费按包干制收取，其中多层住宅按0.8元／月／平方米交纳，合同期限至首届业主大会召开、业主委员会续聘或重新选聘物业服务公司为止。2015年12月14日，胡某与湖北某洲发展有限公司签订前期物业服务协议，约定湖北某洲发展有限公司为胡某在某地华庭小区某号楼某单元某室房屋提供前期物业服务，协议确定了提供物业服务的内容、双方的权利义务，其中物业费交纳标准按胡某房屋建筑面积152.16平方米、0.8元／月·平方米计算，首次交纳一年的物业费，以后每半年第一个月的10日前交纳本半年物业服务费。不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，自逾期之日起按每日3‰交纳违约金。2019年3月25日，湖北某洲发展有限公司与新成立的仙桃市某地华庭业主委员会签订物业服务合同，约定由湖北某洲发展有限公司为某地华庭、香格里拉小区业主继续提供物业服务，服务收费方式为包干制，其中多层住宅按0.8元／月·平方米、小高层住宅按1.2元／月·平方米交纳，合同期限至2023年9月30日止，业主未按合同约定按时足额交纳物业费，应当自逾期之日起每天按欠费总额的3‰支付违约金。2023年7月11日，湖北某洲发展有限公司与仙桃市某地华庭小区第二届业主委员会签订新的物业服务合同，约定由湖北某洲发展有限公司延续为某地华庭、香格里拉小区业主提供物业服务，合同期限至2026年5月6日，物业费收费标准及逾期交纳物业费违约责任未变更，物业费交纳时间确定为按年交纳，每年的6月30日前交纳。上述合同及协议签订后，湖北某洲发展有限公司在某地华庭、香格里拉小区为业主提供物业服务。胡某按前期协议及服务合同约定的交费标准交纳物业服务费至2019年12月31日，自2020年1月1日起未再交纳物业服务费。截至应交纳的2025年12月31日止，胡某欠交物业费8764元（152.16㎡×0.8元／㎡／月×72个月，取整）。湖北某洲发展有限公司通过在胡某房屋外张贴缴费提示等方式向胡某催收物业费。

还查明，原仙桃市物价局批复仙桃市某地华庭小区前期物业费收费标准中多层住宅按0.8元／月／㎡、小高层住宅按1.2元／月／㎡交纳物业费。胡某在2009年11月20日为案涉房屋办理了不动产权属登记。

判决结果：法院判决胡某于判决生效之日起十日内支付湖北某洲发展有限公司2020年1月1日至2025年12月31日的物业服务费8764元及截至2025年6月30日的违约金1391.60元；同时驳回了湖北某洲发展有限公司要求按日3‰标准计算违约金的其他诉讼请求。

三、核心观点论述

违约金不是"想定多高就多高"，服务质量差时法院很可能调低！

这个案例看似简单，但藏着三个重要法律风险点，特别提醒物业企业注意：

1. "日3‰"违约金约定几乎注定要被砍
很多物业公司为了吓阻业主欠费，在合同里写"逾期按日3‰交违约金"（相当于年化109.5%）。但法院这次直接说"明显畸高"，最终只支持了"日万分之二"（年化7.3%）。为什么？因为《民法典》明确规定，违约金不能"过分高于实际损失"。物业公司很难证明每天3‰的损失，而日万分之二（相当于银行贷款利率水平）更容易被法院接受。建议：合同里写"日0.03%-0.05%"（年化10%-18%）更稳妥，既起到警示作用，又不会被法院全盘否定。

2. 服务瑕疵是业主欠费的"护身符"
判决书里特别提到："某甲公司在提供物业服务时，尚有不完善之处"。法院正是基于这点，大幅降低了违约金。现实中，如果业主举证说"楼道灯坏了半年没修""车库漏水没人管"，即使物业费该交，法院也可能减少违约金支持。这就提醒物业企业：服务记录比合同更重要！平时要拍好维修照片、做好投诉处理台账，最好让业主签收确认。否则打官司时，光有合同却拿不出服务证据，就像厨师说"我做了菜"却拿不出食材单据，很难让法官信服。

3. 催收方式决定能拿回多少钱
本案中物业公司通过"在门口贴缴费通知"催收，这个细节很关键！法院认可了这种催收方式，所以支持了从欠费半年后开始计算违约金。但如果是电话催收却没录音，或者发微信没保留记录，就可能被法院认为"没有效催收"，导致违约金起算时间延后。建议物业企业：

• 书面催交通知必须贴在业主门上并拍照（拍到门牌号和时间）
• 同时发短信/微信留痕（内容写清欠费时段、金额、违约金计算方式）
• 每半年系统生成一次《欠费确认单》

给物业企业的3个实操建议
① 合同违约金别贪高：直接写"逾期按日0.03%支付违约金"，这个标准近年多地法院都支持，省去后续争议。
② 服务要"看得见"：每天拍3张服务照片（如清洁、维修、巡逻），月底整理成《服务简报》在公告栏张贴，既展示工作又留存证据。
③ 欠费别等"攒大了"：发现业主欠费超3个月，立即发正式催告函；超6个月就起诉，避免像本案拖到6年，增加举证难度。

最后提醒：物业费是小区运转的"血液"，但收钱的前提是提供匹配的服务。正如判决书所说："物业公司与业主只有相互理解，才能共同把小区打造成安居乐业的家园"。企业既要守住法律底线，更要通过优质服务赢得业主信任——这才是防范法律风险的最好方式。