房屋转售后开发商仍需为最终买家办理产权证-汉川房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初1765号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实与判决结果

2008年，汉川市某建综合开发总公司开发建设汉川市万仁小区。2009年5月19日，案外人杨某、黄某购得该小区第十栋一单元四楼402号商品房一套。2016年8月16日，冯某与杨某、黄某协商，以总价218700元购买该房，该费用包括房屋款以及办理房屋产权证书所需支付的费用在内。同日，杨某、黄某将原购房合同交给汉川市某建综合开发总公司，将相关收据移交给冯某。在该公司办公地点，双方补签了一份《商品房订购合同》，约定冯某向该公司购买案涉房屋，建筑面积116.36㎡，单价1880元／㎡，总价218700元；冯某交清房款后，该公司为冯某办理商品房使用证书。该公司还在原收据上注明"该房已经转给冯某，本收费同时转随"，并加盖汉川市万仁小区十号楼合同专用章确认。2016年8月26日，杨某、黄某向冯某出具收条，证明已收到全部款项。后因该公司原因，万仁小区一直无法办理产权证。2021年5月在汉川市委市政府协调下，小区业主开始办理不动产证，但该公司拒绝为冯某办理。

法院判决：

1. 汉川市某建综合开发总公司需在判决生效后60日内，协助冯某办理房屋的不动产权属证书；
2. 该公司需在判决生效后10日内，向冯某支付逾期办证违约金（以218700元为基数，从2022年3月5日起计算至实际办证之日止）；
3. 案件受理费2290元由该公司承担。

三、企业法律风险防范指南

这个案例看似是"二手房"纠纷，实则给所有房地产企业敲响了警钟：即使房屋已转让给第三方，开发商仍需对最终买家履行办证义务。很多企业以为"房子卖出去就和我没关系了"，但本案清楚表明：当你在转让过程中"签字盖章"确认了新买家身份，法律义务就随之转移，你不能拿"这是二手房"当挡箭牌。

为什么企业会栽在这个坑里？
本案中，汉川市某建综合开发总公司犯了三个典型错误：

1. 轻率补签合同却不履约：2016年同意房屋转让后，公司主动与冯某补签了购房合同，还在收据上盖章确认。这一操作相当于重新认定了买卖关系，但后续却以"这是二手房"为由拒绝办证，明显违背合同约定。
2. 忽视持续违约的代价：从2016年补签合同到2021年政府协调办证，拖延长达5年。法院认定违约行为持续存在，需支付高额违约金（按贷款利息计算，每天都在产生新债务）。
3. 低估诉讼时效的"倒计时"：公司可能以为"拖久了就没事了"，但法院明确：违约金从起诉日倒推三年计算（本案从2022年3月5日起算）。这意味着拖延不仅不能免责，反而会让企业背上更多债务。

给企业的三条救命锦囊：
✅ 转让环节必须"善始善终"：当业主提出房屋转让时，不要简单盖个章了事。务必做到：

• 书面确认原合同权利义务完全转移给新买家；
• 明确约定办证时间、费用承担及违约责任；
• 在系统中更新业主信息，避免后续沟通错位。
  （本案若当初约定"办证由原业主协助"，而非直接与新买家签合同，结果可能完全不同）

✅ 违约成本远高于及时履约：很多企业拖延办证是因历史遗留问题（如土地手续不全），但本案证明：

• 法院会强制要求60日内办证，拖延只会增加败诉风险；
• 违约金按贷款利息计算，218700元本金5年可能产生近5万元利息；
• 还要额外承担诉讼费、执行费甚至双倍迟延履行金。
  算笔账：与其花精力推脱，不如投入成本解决根本问题——办证成本通常远低于违约赔偿。

✅ 建立"问题楼盘"预警机制：本案中万仁小区2008年建房，2021年才在政府协调下解决办证问题，暴露企业长期管理漏洞。建议：

• 对无法办证的楼盘，每季度评估原因（土地/规划/验收等）；
• 主动向业主说明进展，避免"失联式拖延"；
• 与政府部门保持沟通，争取政策支持。
  （汉川市政府2021年介入协调后，办证问题才得以推进，早沟通可少走弯路）

最后提醒：房屋买卖不是"一锤子买卖"。开发商在合同上的每一个签名、每一份盖章，都可能在未来变成法律义务。尤其涉及房屋转让时，务必牢记：你不是在帮原业主"转手"房子，而是在和新买家建立新的法律关系。管好转让流程、明确责任边界、及时解决问题，才能避免像本案企业一样，为十几年前的楼盘付出今天的真金白银。