口头协议有效但违约金索赔失败因证据不足-大冶物业服务合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我常遇到企业因合同管理不细而“踩坑”的情况。今天分享一个真实案例，用大白话帮大家看清风险：口头约定服务可以继续，但想拿违约金必须拿得出实际损失证明，否则法院不支持。很多企业以为签了合同就高枕无忧，却忽略了口头变更时的证据留存，结果钱没要到还白花钱打官司。下面结合最新判决，教您几招简单实用的防范方法。

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初8617号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2023年10月1日，上海某物业黄石分公司与大冶某房地产公司签订了《大冶某项目案场物业服务合同》，约定合同履行期限为2023年10月1日起至2023年12月31日止；物业服务费用为25859元／月；甲、乙任何一方构成根本违约的，守约方有权解除本合同；若甲方无故逾期支付乙方物业服务费用，甲方应当承担每日应结款项万分之二的违约金等等内容。合同到期后，双方于2024年1月1日续签了《大冶某项目案场物业服务合同》，约定合同服务期限为2024年1月1日起至2024年2月29日止；物业服务费用为28210元／月；物业服务内容及违约责任等内容与前合同约定基本一致。合同期满后，双方未签订书面合同，上海某物业黄石分公司继续为大冶某房地产公司提供物业服务，口头约定物业服务费调整为52190元／月。合同履行中，大冶某房地产公司自2023年12月1日起至2024年5月31日止，共计拖欠上海某物业黄石分公司物业费238849元及违约金6626.43元未付，上海某物业黄石分公司催讨无果，遂成讼。另查明，上海某物业黄石分公司已于2024年5月31日正式撤场，终止向大冶某房地产公司提供物业服务。

判决结果：
法院判决大冶某房地产公司支付拖欠的物业费238849元，但驳回了违约金6626.43元的请求——理由是物业公司没证明自己实际损失了多少，也没说清对方为啥不交钱（比如是不是故意拖着不给）。

三、核心风险提示：三招教您避开“口头协议”大坑

这个案子看着简单，但藏着企业最容易栽跟头的3个雷区。咱们用大实话拆解：

1. 口头说好也能算数，但别以为“嘴上说说”就稳了
法院认了口头续签的服务费标准（从2.8万涨到5.2万/月），因为物业确实在干活、开发商也默认接受了。可问题是：口头协议就像没盖章的借条，万一对方耍赖，您得自己举证！

• 风险在哪：物业撤场后才想起来要钱，开发商直接玩消失（案子中开发商连法庭都没来）。物业拿不出聊天记录、邮件或签字单证明“双方同意涨费”，只能干瞪眼。
• 企业怎么做：
  • 小变动也留痕：服务内容、价格调整哪怕只用微信说，立刻补个文字确认，比如：“徐总，按咱昨天电话说的，3月起服务费52190元/月，您回个‘OK’我好安排开票”。
  • 撤场前必签单：像本案物业5月31日撤场，当天就该让对方签《服务终止确认书》，写清欠款金额和最后期限。别怕麻烦——省这5分钟，可能亏几万块。

2. 违约金不是“白捡钱”，没损失证明等于放烟花
合同里写了“欠钱每天罚万分之二”，物业算出6626元违约金，法院却说“不给”！为啥？违约金本质是补偿损失，不是惩罚工具。法院看两点：

• 您实际亏了多少钱？（比如垫付的工资、利息）
• 对方是不是故意耍赖？（比如催过10次还装死）
  本案物业啥都没证，光甩个计算公式，法院当然不认。
  • 风险在哪：很多企业合同乱写“违约金按日千分之五”，真打官司才发现：要不到钱还显得自己不专业。
  • 企业怎么做：
• 签合同时写清楚：别只写“付违约金”，改成“若逾期付款，按LPR（贷款市场报价利率）的1.3倍计息，并赔偿催收费用”。这样法院直接按国家利率算，您不用自己举证损失。
• 平时存证据：每次催款留记录——短信、邮件、录音都行。哪怕对方回个“下月付”，也是证明他“明知欠钱”却拖延的关键证据。

3. 对方失联别硬扛，及时止损比死磕更重要
开发商从头到尾不露面（案子中经法院传票也不出庭），物业还坚持要6千多违约金，结果钱没多拿，诉讼费倒贴2492元。企业常见误区：觉得“不交钱就是坏人”，非要争口气。

• 风险在哪：时间拖得越久，对方转移财产风险越高。本案物业欠费半年才起诉，万一开发商破产，钱可能彻底打水漂。
• 企业怎么做：
  • 逾期30天就行动：别等半年！合同里加一句：“逾期超30日，我方有权暂停服务并起诉”，真到这步立刻发律师函+准备材料。
  • 学会“抓大放小”：像本案，物业该全力要回23万多本金，违约金证据不足时主动放弃——省下诉讼时间和精力，反而更快拿回大头钱。

最后提醒：合同不是签完就扔抽屉的废纸！每份协议都要设“体检日”——比如每月核对付款记录，服务变动时3天内补书面确认。记住：法律只保护“看得见”的权利。您花10分钟留个证据，可能避免半年后打一场必输的官司。企业经营讲人情，但谈钱时，务必让“情”落在纸面上。