房屋拆迁中不能以第三方纠纷为由拒绝履行主合同-大冶合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初9255号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实

大冶市某置业公司在原大冶市小区进行开发。曹某在该地块有一套100.36㎡的房屋［不动产权证号：鄂（2017）大冶市不动产权第09号］和一处未办理产权登记54㎡的地下室。2017年11月4日，某置业公司（甲方）与曹某（乙方）签订《房屋开发拆迁还建协议书》，约定：乙方同意将其所有的鄂（2017）大冶市不动产权第09号房屋交给甲方拆迁开发；甲方同意按房屋实际面积的1.4倍还建给乙方房屋；乙方房屋实际面积100.36㎡，还建面积140.51㎡；甲方负责乙方原已办理的水电、有线电视、网线、电话的报停开户手续及费用，甲方统一办理还建住房的不动产权证并承担还建面积内的办证费用，在房屋竣工备案后一年半内将不动产权证交给各住户。如超时甲方赔付10000元违约金；还建面积低于实际应还建筑面积部分，按当时市场价格补钱给乙方；过渡期租金按每月800元结算。合同生效后，先支付两年租金，超过两年按实际时间交付给乙方租金，以交钥匙为截止时间。如超过三年甲方每年按10%的递增付租金给乙方；甲方负责为乙方开通天然气，并承担费用；同时约定还建楼层为19层。合同签订后，曹某于2018年9月27日将鄂（2017）大冶市不动产权第09号不动产权证原件交付给某置业公司，该公司向曹某出具收条。另外，某置业公司向曹某支付了自2018年9月27日起一共3年的过渡租房租金和搬家费用。2019年8月7日，双方确定还建房屋为云峰国际Ｂ栋19层，房号为Ｂ-Ａ-1901，后来重新确定房号为1栋1单元1904，房屋建筑面积133.82㎡。2020年4月10日，云峰国际1栋房屋办理竣工验收，某置业公司至今没有和曹某签订房屋买卖合同和交付房屋。
另查明，曹某未办理产权登记54㎡的地下室拆迁前由其妻弟张某居住。2018年11月19日，某置业公司与张某签订《房屋开发拆迁还建协议书》，协议除房屋原始面积为54㎡、还建76㎡外，其余条款与上述协议条款相同。
曹某发现某置业公司与张某签订上述协议后，向某置业公司提出异议，认为未办理产权登记54㎡的地下室系其所有，某置业公司与张某签订《房屋开发拆迁还建协议书》损害了其财产权。2019年8月，某置业公司与曹某就曹某未办理产权登记54㎡的地下室重新签订协议，某置业公司同意一次性支付曹某现金50万元，不再支付过渡租金等费用，并约定某置业公司与张某签订的《房屋开发拆迁还建协议书》作废，由曹某负责协调，确保张某不再与某置业公司因该协议发生纠纷。协议签订后，曹某腾退了该地下室并交付给某置业公司，该公司于2019年8月13日支付给曹某50万元。

法院判决结果：
大冶市某置业有限公司需在判决生效后30天内向曹某交付房屋并协助办理不动产权登记，支付逾期办证违约金10000元，支付截至2024年9月的租金34954元及后续递增租金，支付房屋面积差价33450元，但驳回了曹某关于水电开户费用的请求。

三、企业如何防范此类法律风险

核心问题很清晰：企业不能拿"和别人有纠纷"当借口，拒绝履行自己签好的合同。

这个案子中，某置业公司犯了一个常见错误：发现曹某的地下室被他小舅子张某"冒领"了补偿后，就直接扣着曹某的还建房不给。公司觉得"曹某没帮我收回和张某的协议，我就有理由不交房"。但法院明确指出：你和张某的协议是另一回事，不能用来卡曹某的主合同！

为什么企业会栽在这个坑里？

1. 混淆"两份合同"的责任
   某置业公司和曹某签了两份协议：一份是主房的拆迁还建协议，另一份是针对地下室的50万元补偿协议。公司错误地把地下室协议里的"曹某要协调张某"当成了主房协议的"前提条件"。但合同里根本没写"必须先搞定张某才给你交房"！这就像你买了手机，商家不能说"因为你没帮我追回上个客户的欠款，所以这手机不给你"。

2. 单方面"自卫"反而变成违约
   公司辩称是"保护自己权益"才不交房，但法律上这叫"滥用抗辩权"。诚实信用原则不是让你随便找理由不履约，而是要求双方按约定办事。你怀疑对方有问题？应该发函催告、申请调解甚至起诉，而不是自己当"法官"决定不交房。

3. 小问题滚成大损失
   本来只是地下室的50万元补偿问题，结果公司拖着不交房3年多，最后不仅赔了租金（从800元/月涨到1171元/月）、违约金1万元，还补了3万多面积差价。算下来比当初协商解决多花好几万！

给企业的3个实用建议：

✅ 签合同时写清"触发条件"
如果真想把第三方事务作为履行前提，必须白纸黑字写进主合同。例如："甲方交付房屋的前提是：乙方已协助收回张某签署的协议原件"。模糊的"负责协调"四个字，法院根本不会当回事！

✅ 遇到纠纷立刻"固定证据"
发现张某冒领补偿时，某置业公司应该：

• 立即书面通知曹某"请10日内提供张某放弃协议的证明"
• 保存所有沟通记录（微信、邮件、函件）
• 该起诉起诉，而不是干等3年
  这样即使最后要交房，也能向曹某追偿损失。

✅ 算清"违约成本账"
拖延交房的代价往往远超想象：

• 租金按年递增（本案从800元涨到1171元）
• 逾期办证固定赔1万元
• 面积差价按市场价补偿（6.69㎡×5000元=33450元）
  简单说：宁可多花1万协商解决，别赌气拖成10万损失！

最后提醒：拆迁项目最怕"一房两补"，企业必须在签约前彻底查清产权归属。本案中，某置业公司先和张某签协议，后发现产权属于曹某，这种工作疏忽才是祸根。签协议前务必做到"三查"：查产权证、查居住人、查利害关系人。一次严谨的尽调，胜过事后十场官司！