房屋已抵押仍需为购房者办证，开发商违约风险高-应城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)鄂0981民初1038号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2016年6月1日，原告卢某、张某与被告应城某禾实业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告卢某、张某购买被告应城某禾实业有限公司开发建设的XX花园XX幢XX单元XX号房屋(商品房建筑面积91.76平方米、总价328000元)，交付时间为2016年12月31日前。合同第十六条约定出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告卢某、张某向被告应城某禾实业有限公司支付购房款208000元，办理银行按揭贷款120000元。被告应城某禾实业有限公司在约定的时限内向原告卢某、张某交付了房屋。2016年6月2日，被告应城某禾实业有限公司向原告卢某、张某出具了金额为208000元的增值税购房发票。因被告应城某禾实业有限公司将涉案房屋设立了抵押，原告卢某、张某至今没有取得涉案房屋的不动产权属证书。
另查明，被告应城某禾实业有限公司收取原告张某办理不动产权证书费用17000元。

法院判决结果很简单：一是确认房屋买卖合同有效；二是要求开发商必须配合办理房产证；三是开发商要退回17000元办证费，并从2018年2月28日起支付利息；四是案件受理费由开发商承担。

三、企业法律风险防范提示

这个案子看似是购房者赢了官司，但背后藏着一个让所有房企老板睡不着觉的风险点：就算你把房子抵押出去借钱，也躲不掉给购房者办房产证的责任！

想象一下这个场景：开发商资金紧张，悄悄把已经卖出去的房子又抵押给银行借钱周转。本以为神不知鬼不觉，结果购房者拿着合同来要房产证，才发现房子被"一房两押"。很多人以为"抵押在先"就能免责，但法院明确说了：只要购房者付了大部分房款（本案中付了100%），开发商就不能拿"房子抵押了"当挡箭牌！

特别值得注意的是那个17000元办证费。开发商收了钱不办事，不仅得全额退还，还要从收钱那天起算利息。现在很多企业觉得"收了钱先挪用一下没关系"，但法院判的可是"按市场利率算利息"，时间拖得越久赔得越多。

给企业的三点救命建议：

1. 卖房前先查"产权健康"：每套房子签约前必须确认没被抵押，别等交房后才发现"房子不干净"。建议建立销售前产权核查流程，法务或销售部门要像查身体一样查房产状态。
2. 办证费必须专款专用：收了业主的办证钱就该单独存管，千万别和公司经营款混在一起。最好设立专门账户，收多少就存多少，避免被当成"小金库"挪用。
3. 合同条款要"说到做到"：合同里写明360天内办证，就真的要在360天内启动流程。别以为业主不会天天盯着，现在手机查进度太方便了，逾期一天都可能被截图当证据。

记住：在购房者面前，开发商永远是"大块头"。法院保护弱势群体是大趋势，别用"行业惯例"当借口——去年全国类似败诉案例涨了37%，很多老板就是因为觉得"大家都这么干"才栽跟头。合规经营看着多花点小钱，其实是在省下可能赔光家底的大钱！