未办理抵押登记将失去优先受偿权-应城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)鄂0981民初2129号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年3月29日，被告应城市巡某米业有限责任公司向原告应城某兴村镇银行有限责任公司借款3000000元用作经营周转，并签订《流动资金借款合同》和《授信协议》。约定借款期限至2020年3月28日止，年利率5.225%，逾期罚息加收50%。合同约定被告湖北富某河粮油食品股份有限公司、林某、丁某、陈某、雷某提供连带责任保证，被告谢某、王某、雷某、陈某提供最高额抵押担保。

同日，被告湖北富某河粮油食品股份有限公司、林某丁某夫妇、陈某雷某夫妇分别与银行签订《最高额保证合同》。谢某王某夫妇、雷某周某夫妇、陈某贺某夫妇与银行签订《最高额抵押合同》，约定用各自房产和车辆提供抵押担保：谢某王某提供应城市广场大道某小区房产；雷某周某提供应城市某路某市场路房产；陈某贺某提供车牌号鄂Ｋ3××××的小型轿车。

银行于2017年4月18日发放3000000元借款。2020年6月30日，借款人偿还本金2474925.11元和部分利息后，剩余本金525075.89元及利息未还。经查，雷某周某的房产已办理他项权证；谢某王某的房产仅交房产证未办登记；陈某贺某的车辆未办理抵押登记。

法院判决：1.借款人偿还剩余本金525075.89元及利息；2.银行对雷某周某的房产享有优先受偿权；3.银行对陈某贺某的车辆享有优先受偿权；4.谢某王某在房产价值范围内承担补充清偿责任（非优先受偿）；5.湖北富某河公司、林某、丁某、陈某、雷某承担连带清偿责任；6.驳回银行其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示

这个案例揭示了一个关键法律风险：抵押不登记，担保变"空谈"。很多企业主以为只要签了抵押合同、把房产证交给银行就算完成担保，这是大错特错！本案中谢某王某虽然签了抵押合同，但因未办理抵押登记，法院只判决他们在房产价值范围内"补充清偿"，而非让银行优先受偿。这意味着如果借款人没钱还，银行必须先找借款人要钱，实在要不到了才能找谢某王某，大大增加了担保风险。

企业必知的三大风险点：

1. 不动产抵押：不登记等于没抵押
房产、土地等不动产抵押必须到不动产登记中心办理抵押登记才能生效。本案中谢某王某仅把房产证交给银行，法院认定"抵押权未设立"。就像买房不过户，房子还是别人的。企业作为担保人时，务必在签约后15日内配合办理登记手续，拿到他项权证才算真正安全。

2. 动产抵押：登记才能对抗第三人
车辆、设备等动产抵押虽不登记也成立，但未登记不能对抗善意第三人。比如陈某贺某的车辆虽未登记，法院仍支持银行优先受偿，但如果车辆已卖给不知情的第三人，银行就无法追回。建议企业对重要动产抵押及时在"动产融资统一登记公示系统"办理登记。

3. 保证人责任：签字即担责，无法轻易脱身
湖北富某河公司和林某等个人作为保证人，因签了《最高额保证合同》，需对全部债务承担连带责任。这意味着银行可以直接找他们要钱，不用先找借款人。很多企业主以为"只是帮忙签字"，结果背上百万债务，务必看清合同条款再签字。

给企业的实用建议：

• 借款企业：按合同约定按时还款，避免高额罚息（本案罚息达7.8375%）。资金紧张时提前与银行协商展期，别等银行起诉才着急。

• 担保企业/个人：

  • 签抵押合同后，必须办理登记！不动产去不动产登记中心，车辆去车管所，其他动产上"中登网"。
  • 收好所有凭证：抵押合同、登记回执、他项权证，定期核对状态。
  • 谨慎评估风险：担保金额别超过自身承受能力，避免"为朋友担保反倾家荡产"。

• 所有企业：合同约定要明确。本案中因雷某的房产他项权证是2016年办理的旧证，法院能支持优先受偿，是因为有证据证明各方"协商一致续贷"。重要变更务必签订书面补充协议。

记住：法律只保护"看得见"的权利。担保不是签个字就完事，必须完成法定登记手续，才能真正守护您的权益。企业开展融资活动时，宁可多跑一趟登记机关，也别为省事埋下巨大隐患。