隐瞒房屋抵押事实不能直接获双倍赔偿-应城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2019)鄂0981民初1455号、(2020)鄂09民终647号
审理法院：湖北省应城市人民法院、湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实

2018年4月8日，万某为买受人与应城市某禾实业有限公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》及附件，该《商品房买卖合同》主要约定：万某购买应城市某禾实业有限公司开发的应城市奥林花园5栋1单元3001室预售商品房，商品房预售许可证号20160011，用途为住宅，建筑面积共130.83平方米，该商品房按建筑面积计算，单价每平方米4,127.49元，总金额人民币540,000元整，付款方式按附件六《合同补充协议》约定的贷款付款。该《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。该《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。该《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》主要约定：买受人签订合同当日即2018年4月8日支付房款人民币170,000元整（含定金），剩余房款370,000元整，买受人通过贷款（商业贷款）方式支付。该《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条约定“本合同签定后，出卖人和买受人双方任何一方提出解除合同均视为违约；若出卖人提出解除合同，赔偿总房款10%的违约金；若买受人提出解除合同，赔偿总房款10%的违约金”。合同还对其他相关权利义务作出约定。上述合同签订当日，万某向应城市某禾实业有限公司支付房款人民币170,000元。嗣后，万某办理按揭贷款事宜无果，于2018年12月24日信访反映；应城市住房保障和房屋管理局于2019年1月18日对万某的信访回复“经我局调查，您在奥林花园购买的房屋不能办理按揭是因为奥林花园项目土地抵押，该商品房不能办理预抵押手续，导致无法在银行办理按揭贷款；不能网签备案是因为该商品房已办理在建工程抵押，所以不能办理网签备案。针对上述情况，我局已下达责令整改通知书，责令开发商抓好问题整改，迅速解除商品房抵押，完善购房者网签备案手续；约谈开发商，责令开发商加快土地解押工作，用其它优良资产置换该项目土地抵押，解决购房者按揭问题；跟踪督办，督促开发商解决网签备案手续与按揭问题后，及时将该商品房交付给购房者。开发商承诺今年5月份可解除项目土地抵押和在建工程抵押，解决住房按揭、网签、交房等问题”。2019年7月3日，万某向一审法院交纳案件受理费4,500元，于2019年7月17日起诉提出前述诉讼请求。经释明，万某于2019年10月25日在一审法庭辩论终结后增加诉讼请求，要求确认上述合同无效，并坚持前述诉讼请求。另查明，应城市某禾实业有限公司于2016年4月20日取得奥林花园项目《湖北省商品房预售许可证书》，该证书字号应房预售字（20160011）号。

判决结果简单说：万某付了17万元首付款后，因开发商隐瞒房屋已被抵押的事实，导致他办不了银行贷款。他一气之下起诉，要求开发商赔双倍购房款34万元。但法院最终驳回了他的请求，理由是他既没及时解除合同，也没在法定期限内主张权利，所以不能直接“白拿”双倍赔偿。

三、核心观点与企业风险防范指南

核心教训：隐瞒抵押≠自动拿双倍赔偿，关键看“合同是否被解除”
这个案子最该让企业警惕的是：开发商故意隐瞒房屋已抵押的事实，买方也不能直接“躺赢”双倍赔偿！法院明确说，根据法律规定（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条），买方想拿双倍钱，必须先走一步——把合同“作废”（比如解除、撤销或确认无效）。但万某犯了个低级错误：他光想着要钱，却一直没正式要求“解除合同”。等他想起来加这个请求时，已经过了法庭规定的期限（一审辩论结束前），法院自然不认账。

对企业来说，这3个风险必须盯紧：

1. 开发商别玩“隐瞒游戏”
   本案中，应城市某禾实业有限公司卖房时，土地和房子本身都已抵押，却既没写进合同，也没口头告诉万某。这种“藏着掖着”的行为，法律上叫“欺诈”，后果很严重：一旦买方及时解除合同，开发商不仅要退钱，还得赔一倍购房款！但反过来看，万某因拖延行动“作废”了索赔资格，才让开发商逃过一劫。
   → 企业行动建议：

   • 卖房前务必查清产权状态（是否抵押、查封），并在合同里白纸黑字写清楚；
   • 如果房子有抵押，主动告诉买家“这房有抵押，但我们承诺X月内解押”，并写进补充协议。

2. 买家别当“拖延党”
   万某发现办不了贷款后，先去信访（2018年12月），半年后（2019年7月）才起诉，又拖到10月才想“解除合同”。但法律规定，知道被骗后1年内必须行动，否则权利自动失效！他错就错在以为“只要房有问题，就能无限期要赔偿”。
   → 企业行动建议（尤其针对采购房产的企业）：

   • 签合同前查“抵押登记”：去当地不动产登记中心拉一份《房屋登记簿》，看有没有“抵押”“查封”字样；
   • 万一发现隐瞒抵押，立刻发书面通知要求解除合同（别光打电话！），最晚别超1年。

3. 合同条款要“堵死漏洞”
   本案的补充协议里写：“任何一方解约都算违约，赔10%”。表面看对买家不利，但其实万某本可利用它——只要正式通知开发商“因你隐瞒抵押，我解除合同”，就能合法拿回10%违约金（约5.4万），比现在“一分钱没捞着”强多了。可惜他没走这步。
   → 企业行动建议：

   • 买房合同必须加一条：“若出卖人隐瞒抵押，买方有权单方解约，且出卖人需退全款+赔X%违约金”；
   • 卖房合同别写“解约即赔10%”这种模糊条款，改成“因买方原因解约才赔10%”，避免被钻空子。

总结一句话：法律不保护“躺在权利上睡觉的人”。企业无论是买房还是卖房，发现问题后30天内必须行动——该发通知发通知，该起诉起诉。别像万某一样，等“黄花菜都凉了”才想起来维权，到头来损失自己扛！（注：本文为普法参考，具体问题请咨询专业律师）