租赁合同到期后继续使用房屋需全额支付租金并面临解约风险-谷城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂0625民初725号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果
2009年10月29日，任某与谷城县某商业有限责任公司签订《租赁协议》，约定任某将位于谷城县某国际酒店公寓11楼12号（建筑面积45平方米）的房屋使用权交给谷城县某商业公司经营，合作期限10年，自2009年10月29日起至2019年10月29日止。协议明确：谷城县某商业公司需每月支付任某1700元租金（2009年11月至2017年11月期间），另以40800元抵作房款（覆盖2017年11月26日至2019年10月29日）。协议期内，谷城县某商业公司未足额支付租金，拖欠任某18个月租金（合计30600元）。租赁期满后，谷城县某商业公司既未续签合同，也未退还房屋，而是继续占有使用该房屋至2023年2月，且未再支付任何租金。

法院判决：

1. 任某与谷城县某商业有限责任公司的房屋租赁合同于2023年4月11日解除；
2. 谷城县某商业有限责任公司需向任某支付拖欠租金98600元（含合同期内18个月欠租30600元 + 合同到期后40个月占用费68000元）。

三、核心观点与企业风险防范建议
这个案子的核心问题很简单：合同到期后，如果企业继续使用别人的房子却不谈新条件，法律会默认你还在按原合同租，不仅要补交所有“占用费”，还可能被房东随时解约。谷城县某商业公司就是吃了这个亏——合同2019年到期后，他们既不退房也不续签，一拖就是三年多，结果法院判他们多赔了6.8万元“占用费”，还丢了长期合作机会。

对企业来说，这案例暴露了三大“隐形炸弹”，稍不注意就会引爆：

1. “自动续租”陷阱：
   很多人以为合同到期就两清了，但法律（《合同法》第236条）规定：如果房东没反对，你继续用房子，就等于按原合同“无限期续租”。本案中，谷城县某商业公司占着房子不吭声，法院直接认定他们形成“不定期租赁”，必须按1700元/月老标准付钱。企业教训：合同到期前30天，必须主动联系房东——要么签新合同明确条款，要么正式退房交接。千万别“赖着不走”还指望房东忍气吞声！

2. 拖欠租金=自找麻烦：
   谷城县某商业公司前期就欠了18个月房租，到期后又拖三年，这给了房东“正当理由”直接解约（《合同法》第227条）。法院支持任某立刻解约，公司连缓冲期都没捞到。企业教训：租金拖欠超过1个月，务必书面说明原因并协商补救方案。哪怕暂时没钱，也要和房东签个《还款计划》，避免被认定“恶意违约”。

3. “烂摊子”甩锅无效：
   开庭时，谷城县某商业公司辩称“房子被法院查封”“老板坐牢导致公司瘫痪”，想把责任推给第三方。但法院根本不买账——企业自己的经营风险不能转嫁给房东。既然签了合同，就得对房屋负责到底。企业教训：签长期租赁合同时，务必在条款里写清“不可抗力”情形（如查封、破产），并约定“出现风险时双方如何止损”。别等出事才哭诉“我也没办法”。

总结一句：合同不是签完就扔抽屉的废纸！企业必须建立“合同到期预警机制”：

• 用手机日历标出所有合同到期日，提前2个月启动续签或退房流程；
• 占用房屋超1天就要按市场价付钱，别幻想“空窗期免费”；
• 每次付款留凭证，拖欠时主动沟通，把“人情”转化为“书面协议”。
  小疏忽可能变大窟窿，早一天行动，少赔十万块。