单方发函解约对方接收场地视为同意解除但需承担违约金-襄阳租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0607民初2072号
审理法院：湖北省襄阳市襄州区人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年1月24日，作为乙方的宜城某甲公司与作为甲方的襄州某甲养殖场签订《猪场租赁合同》，约定租赁期限5年，年租金66万元，押金66万元。合同特别约定：自第二年开始，押金的25%自动转为租金（即每年抵扣16.5万元），剩余租金由乙方补足。合同还明确"租赁期乙方生产经营产生的污水、干粪清理由甲方负责处理"。

签约后，宜城某甲公司于2021年1月29日支付定金20万元，2月25日支付押金46万元（定金转押金后押金总额66万元），并付清2021年、2022年租金。2023年2月2日，宜城某甲公司向襄州某甲养殖场经营者姚某邮寄《终止履行<猪场租赁合同>通知书》，声明"自通知送达第四日起视为养殖场已交接"。

关键事实是：2023年3月10日，襄州某甲养殖场与第三方襄阳某乙公司签订《育肥猪委托养殖合同》，将同一场地出租使用。2023年3月14日，姚某在电话中承认"2023年2月2日已接手养殖场并完成改造"，但否认同意解除合同。

宜城某甲公司起诉要求确认合同于2023年2月2日解除并退还押金49.5万元；襄州某甲养殖场反诉要求继续履行合同，并索要拖欠租金88万元、利息22.88万元、违约金50万元及清理费等29.5万元。

法院判决：

1. 确认《猪场租赁合同》于2023年2月2日解除；
2. 襄州某甲养殖场退还押金49.5万元；
3. 宜城某甲公司支付违约金50万元及律师费3.5万元；
4. 两项相抵后，宜城某甲公司需向襄州某甲养殖场支付4万元；
5. 驳回襄州某甲养殖场其他诉讼请求。

三、核心风险提示：单方解约的"隐形陷阱"

为什么"发函即解除"反而赔了钱？
本案最值得企业警惕的是：宜城某甲公司以为发个通知就能解除合同，结果不仅没拿回押金，还要倒贴4万元。法院认为，虽然襄州某甲养殖场嘴上说"不同意解除"，但实际将场地租给第三方的行为，等于用行动表示"我收下场地了"，所以合同从发函日（2023年2月2日）起算解除。但关键在于——这种解除是违约解除！

企业必须记住的3条保命法则：

1. 别把"发通知"当"免死金牌"

很多老板以为合同里写了"提前30天通知就能解约"，就万事大吉。但本案合同约定"无故解除需付50万违约金"，宜城某甲公司因"疫情亏损"单方解约，既不符合合同约定的解除条件（如政府征收、排污证办不下来等），也没有法律依据，纯属违约。

血泪教训：

• 合同里写"可提前解约"，通常都带"但书"，比如"需支付X个月租金作为违约金"
• 疫情、亏损等理由≠法定解约权，必须看合同具体约定
• 正确操作：解约前先算账——违约金+已付押金+其他损失=是否真比继续亏本划算？

2. 交接必须"白纸黑字"，别信口头承诺

宜城某甲公司犯的最大错误，是以为发个通知说"不接就视为已交"就完事。法院最终认定交接完成，靠的是襄州某甲养殖场把场地租给第三方的铁证，而不是那份通知。

避坑指南：
✅ 解除合同时必须双方现场清点、签字确认
✅ 拍摄场地视频（带时间水印），重点拍设施现状
✅ 书面写明"截至X年X月X日，场地内物品详见附件清单，双方确认无误"
❌ 切勿使用"视为交接"等模糊表述——法律只认实际行为

3. 押金不是"保险箱"，可能被违约金吃光

本案押金49.5万元看似不少，但合同约定的50万违约金更高。更扎心的是：法院完全支持了违约金，理由是"合同白纸黑字写的，你签的时候就该知道"。

聪明企业的做法：

• 签约时紧盯违约责任条款，对"50万""100万"等大额违约金要争取调整
• 约定"违约金不超过实际损失30%"（民法典允许这样约定）
• 每年续约时重新谈押金比例，避免像本案"押金年年抵租金，最后只剩零头"

额外提醒：猪场清理责任闹纠纷
合同明明约定"粪污由甲方（襄州某甲养殖场）负责处理"，但法院却没支持26万元清理费。因为合同同时约定"乙方（宜城某甲公司）结清粪污处理费"，而清理费发生在合同解除半年后，不能证明是乙方造成的污染。

给所有经营场所类企业的建议：

1. 在合同里写清：
   "合同终止时，乙方须将场地恢复至交付时状态，包括但不限于[具体标准]"
2. 交付和返还时都做《场地状况确认书》，双方签字+拍照留存
3. 对特殊行业（养猪、化工等），单独签订《环保责任补充协议》

最后敲黑板：
企业解约不是"发个函就跑路"，而是要走完"协商→书面确认→现场交接→费用结算"四步。本案中宜城某甲公司如果当初花2万元请律师拟份《解约协议》，写明"双方同意2023年2月2日解除，押金抵违约金，互不追究"，就不会多赔4万元。记住：省下律师费，可能赔掉全年利润！