先买房后查封，买受人权益可排除强制执行-丹江口案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2021)鄂0381民初944号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实与判决结果
2013年8月10日，李某与丹江口某扬房产置业有限公司签订了《合同确认书》，购买丹江口市房屋，建筑面积53平方米，购房总价款为807288元，自确认书签订时李某缴纳购房款407288元。确认书内容约定：第三款，李某应当自签订本确认书之日起15日内与丹江口某扬房产置业有限公司签订《商品房买卖合同》；第四款，签订《商品房买卖合同》时，选用一次性付款方式的，须在合同签订之日起15日内付清全部购房款；第五款，李某在约定的时间内签订《商品房买卖合同》的，所交款项抵作购房款，如李某在约定的时间内不能签订《商品房买卖合同》及办理相关手续的，丹江口某扬房产置业有限公司有权将该商品房另作处理，上述款项在扣除定金部分后的剩余部分予以返还；第八款，本确认书与《商品房买卖合同》均具同等法律效力，自双方签订《商品房买卖合同》后本确认书自动废止。当日房屋已经交付李某。

同日，李某与丹江口市某凯商业投资管理有限公司（丹江口某扬房产置业有限公司下属公司）签订了《商铺房屋租赁以及委托经营合同》将位于丹江口市交汇处"均州老街"，商铺编号2＃151房屋交由丹江口市某凯商业投资管理有限公司租赁管理，出租给丹江口某扬房产置业有限公司作为售楼部使用，2019年1月30日，承租人向李某支付了5万元租赁费用。

现查明李某于2013年4月20日通过POS机转给金丽勇110000元，2013年8月10日通过POS机转给金丽勇180000元，李某弟媳谢传勤2013年8月10日转给金丽勇110000元，李某弟媳谢传勤2013年9月15日转给金丽勇72000元，李某通过建行于2013年8月13日取现10000元，李某通过建行于2013年8月23日取现20000元，李某2013年8月14日通过湖北丹江口农村商业银行股份有限公司均州支行取现46010元。李某弟弟李波于2013年3月28日在工行取现金120000元，2013年8月10日在工行取现金90000元。2013年10月25日尾款19368元现金支付。2013年1月25日，丹江口某扬房产置业有限公司出具盖有财务专用章的收据，收据数额共计777378元。另查明，李某于100人前认购，参与丹江口某扬房产置业有限公司优惠活动，在2013年10月25日前一次性付款完有一定优惠。

2017年5月5日丹江口某扬房产置业有限公司与李某签订了储物间买卖合同，将坐落于均××××楼101.86.87号储物间出售给李某。

涉案房屋现登记于丹江口某扬房产置业有限公司名下（不动产权证号：××），2018年7月16日，丹江口某扬房产置业有限公司将水都大道北侧2＃151铺抵押给丹江口某盛混凝土搅拌有限公司员工付某，被担保的主债务数额300万。

丹江口某盛混凝土搅拌有限公司与湖北省丹江口某力建设工程有限公司、丹江口某扬房产置业有限公司买卖合同纠纷一案，法院于2017年5月25日作出裁定对丹江口某扬房产置业有限公司开发的位于湖北省丹江口市的8套商业用房予以查封保全。2017年7月28日，法院作出民事判决书，判决湖北省丹江口某力建设工程有限公司向丹江口某盛混凝土搅拌有限公司支付所欠的混凝土款共计2882290元，丹江口某扬房产置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。2020年4月20日，法院作出执行裁定书继续查封涉案房屋。2020年9月1日，法院裁定拍卖涉案房屋。2020年12月，李某向法院提出书面执行异议，法院于2021年1月22日作出裁定驳回了李某的异议请求，李某遂提起案外人执行异议之诉。

法院判决结果：不得执行丹江口市房屋；驳回原告李某的其他诉讼请求。

三、核心观点与风险提示

看到这个案例，可能很多人会疑惑：李某明明没拿到房产证，为什么还能阻止法院执行他的房子？其实，这个案子揭示了一个重要的法律原则：在某些情况下，即使房屋还在开发商名下，只要购房者符合特定条件，就能阻止他人对该房屋的执行。

法院认为，李某之所以能成功阻止执行，是因为他满足了四个关键条件：

1. 在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同
2. 在法院查封前已合法占有该不动产
3. 已支付全部房款
4. 非因买受人自身原因未办理过户登记

这个案例对企业，特别是房地产开发企业，敲响了警钟：

1. 不能忽视"口头协议"和"确认书"的法律效力

丹江口某扬房产置业有限公司可能认为，只签了《合同确认书》而不是正式的《商品房买卖合同》，交易就不算数。但法院认为，虽然李某没有签正式合同，但双方已经实际履行了买卖行为（交房、付款、出租），所以确认书同样具有法律效力。企业应当明白：实际履行比合同名称更重要，口头约定或非标准合同一旦被履行，也可能产生法律约束力。

2. 收款流程要规范透明

李某的付款方式五花八门：有转给"金丽勇"个人的，有现金支付的，还有通过亲属转账的。如果企业当时坚持要求所有款项必须直接支付到公司账户并开具正规发票，后续就不会产生付款是否到位的争议。企业应当建立规范的财务制度，确保每笔交易都有清晰的记录。

3. 产权登记不能拖延

从2013年李某购房到2018年房屋被登记到开发商名下，整整5年时间，企业都没有为李某办理产权登记。这种拖延给后续纠纷埋下了隐患。企业应当时刻记住：及时办理产权登记不仅是对客户的负责，也是对自己的保护。

4. 抵押资产前务必核查真实权属

最让人惊讶的是，丹江口某扬房产置业有限公司在2018年将已经卖给李某并实际交付的房屋抵押给了他人。这种"一房二卖"的行为明显存在过错。企业在进行资产抵押或转让前，必须全面核查资产的实际使用和权属状况，否则可能面临法律风险。

5. 证据意识要强

李某能胜诉，很大程度上是因为他保留了各种付款凭证和交房证据。相比之下，企业在这方面的证据准备就显得不足。企业应当养成保存完整交易证据的习惯，包括合同、付款记录、交房确认等，最好采用电子化管理，以防纠纷发生。

对企业管理者来说，这个案例传递的核心信息是：在商业交易中，不能只看表面登记，而要关注实际交易状况。当你以为资产还在自己名下时，可能已经有人通过合法方式取得了实际权益。

建议企业定期进行"法律体检"，检查以下事项：

• 所有已售但未办理产权登记的房产清单
• 收款账户是否规范，是否有通过个人账户收款的情况
• 与客户签订的各类确认书、意向书等文件的法律效力
• 拟用于抵押或融资的资产是否存在潜在权属争议

记住，一个小小的疏忽可能带来巨大的法律风险。规范经营、诚信交易，才是企业防范法律风险的根本之道。在进行任何资产处置前，务必核实清楚资产的真实状况，避免陷入类似本案的被动局面。