购房赠送物业费口头承诺难获法律支持-颍上商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)皖1226民初7355号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年7月3日，陈某与颍上县某房地产开发有限公司签订《颍上某认购书》。2021年7月5日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定交房时间为2023年8月30日前。合同明确：由于买受人原因导致房屋未能按期交付的，视为出卖人已按期交付；房屋交付期间届满后的风险及费用均由买受人承担。同日签订的《补充协议》进一步约定：若买受人未付清房款及相关费用（如物业维修资金、契税等），出卖人有权延迟交房。

2024年11月13日，陈某与颍上县某房地产开发有限公司签订《物业及资料移交书》，载明双方于2023年8月30日办妥物业移交。此前，陈某通过微信向物业公司员工张某询问："开发商送的物业费转给你们了吗？"张某回复："我们没接到通知，你得联系开发商确认是否已支付。"

陈某起诉要求：1. 兑付赠送的三年物业费5,314.76元；2. 支付逾期交房违约金49,286元；3. 承担逾期交房期间物业费2,100元；4. 赔偿维权差旅费1,000元。

法院查明：陈某自认2023年8月收到收楼通知但未去验收，根据合同约定视为房屋已按期交付，故逾期交房相关诉求不成立。关于物业费赠送问题，陈某提交的微信聊天记录等证据无法证明颍上县某房地产开发有限公司曾承诺支付三年物业费。最终判决驳回陈某全部诉讼请求，案件受理费由陈某自行承担。

三、核心观点与企业风险防范指南

关键教训：口头承诺等于"无承诺"，企业必须用"白纸黑字"守住法律底线！

这个案例看似是购房者的败诉，实则给所有企业敲响警钟：销售时随口一句"送物业费""送装修"，可能埋下巨大法律隐患。本案中，陈某坚称销售人员口头承诺赠送三年物业费，但因缺乏有效证据，法院未予支持。对企业而言，这恰恰暴露了两大致命风险：

风险一：口头承诺说变就变，企业"背黑锅"

• 现实场景：销售员为促单随口承诺"送三年物业费"，但未写入合同。客户收房时发现未兑现，转而起诉开发商。
• 法院态度：本案中，陈某提供的微信记录仅显示"置业顾问曾口头提及"，但无公司盖章文件或官方系统记录，法院认定"证据不足"。
• 企业代价：即使承诺真实存在，因无书面凭证，企业要么被迫赔偿（若证据链完整），要么陷入漫长诉讼（如本案虽胜诉仍消耗大量精力）。

风险二：责任主体混淆，客户"张冠李戴"

• 本案细节：陈某误以为"开发商承诺=物业必须执行"，但法院指出：开发商与物业公司是独立主体。张某（物业员工）回复"未接到通知"恰恰说明：
  • 若开发商未书面通知物业公司，物业无义务执行承诺；
  • 客户混淆责任主体后，直接起诉开发商，企业被动应诉。

企业防范"三步走"

1. 承诺必须"落地成文"

• 所有优惠（如物业费减免、家电赠送）必须写入合同补充条款，例如：

  "开发商向买受人赠送2023年9月1日至2026年8月31日期间物业费，由开发商直接向物业公司支付，凭支付凭证办理交房。"

• 严禁销售人员口头承诺！若确需临时优惠，须经法务审核后出具加盖公章的书面确认函。

2. 划清责任"边界线"

• 涉及第三方（如物业、装修公司）的承诺，必须在合同中明确：
  • 谁承诺（开发商/销售公司）
  • 谁执行（物业公司名称+对接人）
  • 如何兑现（如"开发商于交房前10日向物业公司支付费用"）
• 示例：本案若在合同中注明"物业费赠送由颍上县某物业公司执行，开发商已预付费用至其账户（附转账截图）"，可彻底避免纠纷。

3. 全程留痕"铁证链"

• 销售环节：用企业官方APP/小程序记录客户咨询，替代私人微信沟通；
• 签约环节：要求客户在《承诺事项确认书》签字，列明"已知悉所有优惠以书面合同为准"；
• 交付环节：在《物业移交书》中单列"优惠履行情况"，如"三年物业费已由开发商支付至物业公司账户（附凭证编号）"。

给企业的真心话

很多企业觉得"写合同太死板，影响销售灵活性"，但本案证明：不规范的"人情承诺"才是最大成本！

• 胜诉≠无损失：本案企业虽赢了官司，却因被告缺席导致流程拖延近3个月，消耗管理成本；
• 输了更致命：若陈某提交了盖有销售中心公章的"物业费赠送确认单"，企业将直接败诉赔偿。

记住：客户要的不是"随口一句话"，而是"看得见的保障"。 把承诺写清楚、责任分明白、证据留扎实，既能守住法律底线，更能赢得客户长久信任——这才是企业真正的"销售利器"！