企业改制资产接收时忽视历史租赁关系将导致败诉 - 芜湖鸠江排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：排除妨害纠纷
案号：(2021)皖0207民初4723号
审理法院：安徽省芜湖市鸠江区人民法院

二、案件事实与判决结果
2009年1月10日，无为县供销合作社联合社下发供办字[2009]014号《关于全面推进商贸流通企业改制的实施意见》。该意见明确对全县供销社系统下辖的6个公司，13个基层供销社（包括白茆供销社）开展商贸流通企业改制，并规定各企业的资产移交县供销社某兴资产经营管理有限公司统管，用于供销社今后再发展。无为县白茆供销合作社于2013年9月24日登记注销。2002年开始，被告倪某使用原无为县白茆供销合作社办公楼一楼自东向西第1间、第2间、第2.5间门面。案涉房屋现由个体户经营鸠江区白茆镇金满蛋糕店在经营使用，经营者范业翠陈述该店系由其与被告儿媳周某芳合伙经营。涉案门面房的土地使用者和房地产权利人为原无为县白茆供销合作社，白茆供销合作社已于2013年9月24日被准予注销；2009年1月10日，无为县供销合作社联合社发布的《关于全面推进商贸流通企业改制的实施意见》中将白茆供销合作社改制后的剩余资产移交原告统管。2020年6月30日，无为县某兴资产经营管理有限公司更名为无为市某兴资产经营管理有限公司。

法院判决结果：驳回原告无为市某兴资产经营管理有限公司的全部诉讼请求，案件受理费由原告自行承担。

三、核心观点与风险防范提示
这个案子看似简单，却给企业提了个醒：当你接手别人转来的资产（比如改制、并购的房产）时，千万别以为“产权在我名下，就能随便赶人走”。如果资产上本来就有租户或承包人，却假装“不知道”直接打官司要房，法院不仅不会支持你，反而会判你败诉！

为啥会这样？咱们来唠一唠：

• 原告（无为市某兴公司）以为自己是资产新主人，就咬定被告（倪某）是“偷偷占房”，要求他立刻搬走并赔钱。
• 但法院一查发现：早在2002年，白茆供销社就把这房子承包给倪某经营了，他还交过租金（虽然没签正式合同）。后来房子转给原告，但承包关系没断——倪某住到2018年，他儿媳接着用，现在租给别人开蛋糕店。
• 关键点来了：原告明明知道这段历史，却故意不提，硬说对方“私自占用”。法院认为这违反诚信原则，属于“睁眼说瞎话”，直接驳回起诉。

对企业来说，这案子敲响了三记警钟：

1. 交割资产前，先“翻老黄历”
   接收改制或并购资产时，别光看房产证。一定要查清楚：房子有没有租给别人？租了多久？交没交钱？建议在合同里写明“历史问题由原单位负责处理”，并要求对方提供所有租赁记录。比如本案中，原告如果早核实2002年的承包事实，完全能和倪某协商续租或补偿，而不是闹上法庭白花钱。

2. 别拿“产权”当“尚方宝剑”
   产权证只证明“你是主人”，但挡不住合法租户。就像你买了二手房，原房主租给别人的合同没到期，你还得让租客住完。企业发现占有人时，先友好沟通：是补签合同继续用，还是给补偿搬走？硬赶人可能像本案原告一样，既没拿回房，还倒贴800多元诉讼费。

3. 打官司要“坦白从宽”
   企业起诉时，千万别隐瞒事实！法院最反感“选择性说事”。本案中原告只强调“我是产权人”，却闭口不谈历史承包关系，结果被认定“不诚信”。记住：法官会查证所有细节，不如一开始就亮明底牌，否则败诉是小事，还可能影响企业信誉。

一句话总结： 改制不是“翻篇重来”，历史关系要“一并接收”。企业管好资产的第一步，是搞清“谁在用、为啥用、用了多久”——省得花钱打官司，还输得冤枉！