未按约定支付租金企业被判全额支付 - 无为房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0225民初6298号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年6月13日，无为市某融国有资产运营管理有限公司（以下简称"某融公司"）为甲方与孙某峰为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将无为市无城镇黄汰村巢无路西侧车辆检测中心房产（建筑面积2782.46㎡）出租给乙方作为车辆检测使用；租赁期限为10年，自2019年9月14日至2029年9月13日。租赁期限及租金计算日期自乙方签订本合同之日起3个月后的次日算起；自乙方签订本合同之日起至租赁期限起算日（2019年9月14日）止为甲方提供给乙方对出租标的进行装修的时间，该期间不计租金；出租标的总额为9369100元，租金按合同年度支付，每个合同年度的租金为全部合同年度总租金的平均值，自合同生效之日起5个工作日内，乙方将第一个合同年度租金936910元支付至安徽长江产权交易所指定账户，以后每个合同年度的租金936910元在上一个合同年度结束前1个月内支付至甲方指定账户；合同第七条乙方承诺：1.已现场勘察了出租标的，已全面了解并知悉出租标的的水、电、消防、权证、环境、面积、结构、质量、外观等情况，且无异议，由此产生的投资风险自行承担，与甲方无关……合同还就出租标的的交付、违约责任等事项进行了约定。2019年12月3日，某融公司作为出租方与无为县某通机动车检测有限公司（以下简称"某通公司"）作为承租方签订了一份《补充协议》，内容为"孙某峰于2019年6月12号在芜湖市长江产权交易所拍租了位于无为县侧的车辆检测线项目，并以孙某峰个人名义签订了租房合同，该房产在招租文件中指定用于经营机动车检测。因机动车检测属于特殊行业，根据国家市场监督部门要求，必须是企业法人才能取得检测资质，自然人不得经营。因此孙某峰2019年6月13日注册了无为县某通机动车检测有限公司，并担任法人。申请检测资质过程中主管单位需要审验无为县某通机动车检测有限公司与房屋所有人的房屋租赁合同，原孙某峰个人与某融公司签订的租房合同不合规，经双方协商同意将原承租人孙某峰变更为无为县某通机动车检测有限公司的租赁合同。"

某融公司依约向某通公司交付租赁物。2019年7月19日，某通公司支付某融公司合同第一年度租金936910元，并缴纳水费9562.94元。后经双方协商将合同租期顺延2个月，并将2020年度租金减免468455元，此款某通公司至今未能支付。

法院判决：被告无为县某通机动车检测有限公司需在判决生效后十日内支付原告无为市某融国有资产运营管理有限公司租金468455元。

三、核心观点与风险防范提示

这个案子看起来简单，却给很多企业敲响了警钟：签了合同就要认真履行，口头承诺在法庭上可能不作数！

事情是这样的：

• 某通公司租了某融公司的房子开检测站，合同签了10年，每年租金93万多
• 2020年因为疫情，双方商量好把当年租金减半到46万多
• 但某通公司还是没付这笔钱，被房东告上法庭
• 某通公司说："我们替你交了近万元水费，应该从租金里扣；而且房子水电有问题，应该再减免点房租"
• 法院却说：合同里没写这些可以抵扣，你们口头说的不算数！

对企业来说，这个案子有三个关键教训：

1. 看房时别"走过场"，问题要当场说清楚

合同里白纸黑字写着某通公司"已现场勘察，对水、电、消防等情况无异议"。结果租了房子又说水电不通，这不是自打嘴巴吗？很多企业签合同时急着盖章，连房子都没好好看。记住：签租赁合同前，一定要：

• 带着电工、水工实地检查
• 把发现的问题拍照片、做记录
• 要求房东在合同里写明"交付时水电已通"或"XX问题由房东在X月X日前解决"

2. 垫付费用要"留证据"，别当"冤大头"

某通公司替房东交了水费，想抵租金，结果法院不认。生活中这种情况太常见了！企业如果要垫付费用，必须：

• 事前和对方签个简单协议："本次垫付XX元，可从下月租金中扣除"
• 保留缴费凭证原件（不是复印件！）
• 让对方在收据上签字确认

3. 特殊情况要"签补充"，口头答应靠不住

疫情来了，租金减半是好事，但必须有书面确认。很多企业觉得"都是熟人，说一声就行"，结果出事时拿不出证据。正确做法：

• 任何合同变更（延期、减租、换人）都要签《补充协议》
• 协议里写清"经双方协商一致，2020年度租金调整为468455元"
• 双方盖章，各执一份

给企业的3个实用建议：

1. 签合同前做"体检"
   租房前花半天时间：检查水电表是否通电、下水道是否通畅、墙面有无裂缝。发现问题立即写进合同："房东需在交房前修复XX问题，否则承租方有权拒付首期租金"。

2. 小额费用也要"留痕"
   即使只垫付几百元水费，也要让对方在收据上写："此费用从XX年XX月租金中扣除"。手机拍照保存，比口头承诺可靠100倍。

3. 疫情等特殊情况要"锁定"
   如果政府出台租金减免政策，马上和房东签书面协议："根据XX号文件，2020年X-X月租金减免50%，具体金额为XX元"。别等半年后对方反悔才着急。

企业经营中，90%的租赁纠纷都源于"当时说好了"这四个字。合同不是束缚，而是保护。签合同时多花一小时写清楚细节，未来可能省下几十万诉讼费。记住：法律只保护"看得见"的约定，不保护"记得住"的口头承诺！