未签书面协议销售他人房屋需返还购房款-南陵合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2020)皖0223民初971号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实与判决结果
南陵县许镇镇育才小区由南陵县文某房地产开发有限公司开发建设，其中E-4号楼、E-5号楼由程某、李某、孙某三人实际施工。2007年12月24日，李某代表三人与公司签订《E4#楼、E5#楼补充协议》，约定公司向三人提供房源以折抵工程款，住宅房分配比例为双方各占50%。2009年12月3日、2009年12月16日、2011年8月29日、2012年1月28日，三人将E-5号楼3单元401、302、402、202室房屋出售给他人，收取购房款844436元。2017年6月30日，公司与三人签订《E-4#分摊清单》和《E-5#分摊清单》，约定E-5号楼3单元分摊给公司。

法院判决程某、李某、孙某返还南陵县文某房地产开发有限公司购房款844436元及利息119250.6元，合计963686.6元；驳回公司的其他诉讼请求。

三、核心观点：企业如何防范“卖错房”引发的法律风险？
这个案子看似简单，却暴露了企业最常见的“操作盲区”：口头约定或事后补协议，可能让你赔掉上百万。
程某等三人早早卖掉了本该属于公司的四套房，收了84万多元。他们辩称“公司同意用卖房款抵工程款”，但法院为啥不认？关键就两点：

1. 卖房时没书面授权：房子在2009-2012年就卖了，可直到2017年才签分摊协议确认归属。这7年间，三人既没公司签字盖章的卖房许可，也没书面证据证明公司认可卖房行为。
2. 抵工程款说不清算不清：三人声称卖房款用于抵扣“附属工程款”，但拿不出合同、结算单等证据。法院说：空口无凭，不支持！

企业该怎么做？记住这三招，守住“钱袋子”：
✅ 卖房/收款必须“白纸黑字”
别信“兄弟口头说行”，必须签书面协议！比如：

• 如果允许施工方卖房抵工程款，协议里要写清哪些房能卖、卖价多少、钱何时转给你。
• 每卖一套房，让对方签收款确认单，注明“此款已充抵工程款”，避免事后扯皮。
  （本案教训：2007年协议只说“各占50%房”，但没明确哪些房归谁。结果施工方卖了公司房子，公司还倒贴利息！）

✅ 财产归属“早确认，早锁定”
房子、车库等资产，别等卖完了再算账！

• 工程快结束时，立刻和施工方签《分摊清单》，像本案2017年才签，但房子早被卖了7年，风险巨大。
• 清单要具体到房号、面积、归属方，双方盖章签字。口头说“那几套归你”等于没说！

✅ 证据保管比钱还重要
施工方说“钱抵工程款”？法院只认铁证：

• 所有付款、收款记录留原件（银行流水、收据）；
• 微信聊天、录音等及时备份，并注明时间、人物；
• 每年核对一次工程账目，发现异常马上书面催告（比如发函要求施工方说明卖房款去向）。
  （本案中，施工方因拿不出证据，84万房款不仅要还，还白赔11万利息！）

一句话总结：企业对外处置资产，没有书面协议=没有保障。别图省事口头答应，更别等纠纷上了法庭才后悔。从签合同第一天起，把每套房、每笔钱的归属写清楚、留证据，才是真正的“省钱大招”！