保证期间内不主张权利将丧失胜诉权，抵押未登记无法行使抵押权-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1087民初2782号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2018年6月28日，原告与被告汤某签订了《借款合同》，约定原告向被告汤某发放贷款20万元人民币，贷款期限12个月，即从2018年6月28日至2019年6月27日，合同利率为年利率11.9%，还款方式为组合还款方式，逾期贷款罚息利率为合同利率的1.5倍，逾期利息按罚息利率计算复利。2018年6月29日，原告与被告汤某签订了《最高额抵押合同》，约定被告汤某以其名下位于松滋市镇村组号的房地产提供抵押担保，对上述《借款合同》下的原告全部债权承担抵押担保责任，原告就该财产优先受偿。2018年6月29日，原告与被告佘某签订了《最高额保证合同》，同意为汤某下欠原告借款本金20万元及利息承担连带责任保证担保，担保范围为主合同项下的全部债权，包括主债权本金人民币20万元以及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用等其他款项，保证期间为主合同下被担保债务的履行期届满之日两年。合同签订后，原告于2018年7月3日如约发放贷款20万元至被告汤某账户上。

截至2019年6月12日，汤某尚未清偿原告的本金余额为10万元，原告与被告汤某签订《贷款展期协议》，协议约定展期至2020年7月2日，展期贷款的合同利率为11.9%。汤某在借款人栏签字，王某在担保人栏签字。同日，原告与被告王某签订《最高额保证合同》，同意为汤某下欠原告借款本金10万元及利息承担连带保证责任，担保范围为主合同项下的全部债权，包括主债权本金人民币10万元以及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用等其它款项。合同下的保证期间为主合同下被担保债务的履行期届满之日两年。原告与被告汤某、王某签订《补充协议》，对《借款合同》项下还款方式组合还款法变更为分阶段等额本息。

2020年7月2日，借款合同到期，被告未能按约定归还本金及利息。截止2024年8月25日，被告汤某下欠借款本金43449.78元、利息202.43元、罚息45666.09元、复利150.61元。

另查明，2022年12月8日，原告向本院提起诉讼，后撤回起诉。原告对被告汤某名下位于松滋市镇村组号的房屋未办理抵押登记。

法院判决结果：

1. 汤某需在10日内偿还松滋某行有限公司本金43449.78元、利息202.43元，以及2020年7月3日起的罚息和复利（按年利率17%计算）；
2. 王某对汤某的债务承担连带清偿责任；
3. 驳回松滋某行有限公司对佘某的连带责任请求，以及对抵押房屋行使抵押权的请求。

三、核心观点与企业风险防范指南
这个案子看似是银行要回欠款的故事，实则给所有企业敲响了警钟：“权利不用，过期作废；抵押不登记，等于白忙一场！” 别被“合同签了就万事大吉”迷惑，法院明确指出——保证期间内不催债，抵押不办登记，再好的合同也救不了你。

为什么银行输在关键处？

• 佘某的保证责任“消失”了：合同约定佘某的保证期间是债务到期后2年（到2021年7月2日）。但银行直到2022年底才第一次起诉（后撤诉），2024年再告时早已超期。法院直接说：“你没在2年内找佘某要钱，现在他不用还！”
• 抵押房屋“拿不回”：银行和汤某签了抵押合同，却没去房管局登记。法院强调：“房子没登记，抵押权就不成立！”就像租房没签备案，房东随时能赶你走。
• 高利息被“砍半”：合同约定逾期罚息17.85%，但法院按法律规定只支持17%（LPR的4倍），多要的利息全没了。

企业如何避坑？3招守住钱袋子

1. 紧盯“保证期间”——像盯外卖一样勤快！

   • 保证人不是“备用轮胎”，过了保证期间（通常是债务到期后2年）就失效。
   • 企业该做啥：
     ✓ 借款到期前1个月，书面发函给保证人要求还款，快递单写清“催款通知”并保留底单；
     ✓ 每隔1年重复催款（别等2年满！），微信、短信也要留痕：“XX总，欠款快到期了，请确认还款”。
   • 反面案例：银行以为“起诉过一次就行”，结果撤诉后超期，白白丢掉佘某的担保。

2. 抵押必须“登记”——签合同只是开始，跑一趟房管局才是关键！

   • 抵押合同签了≠能拿回财产！没登记=债权裸奔。
   • 企业该做啥：
     ✓ 贷款发放前，先办抵押登记（房管局/车管所）；
     ✓ 留存登记回执，定期查状态（怕被偷偷注销）；
     ✓ 别信“熟人帮忙”，自己跑窗口更保险。
   • 反面案例：银行拿着抵押合同洋洋得意，结果法院一句“没登记”就全盘否决。

3. 利率别“贪高”——超过LPR四倍的部分法院不认！

   • 2019年8月后，逾期利率超LPR（贷款市场报价利率）4倍（目前约15.4%）的部分无效。
   • 企业该做啥：
     ✓ 合同写清“逾期利率按LPR四倍计算”，别写固定高比例（如1.5倍）；
     ✓ 每年查最新LPR（中国人民银行官网可查），动态调整。
   • 反面案例：银行合同写17.85%，法院直接按17%判，少赚近千元罚息。

最后说句大白话：企业借钱出去，别只顾着数钞票，更要管好“时间表”和“登记表”。保证期间像“保质期”，过期作废；抵押登记像“产权证”，不办等于没权。平时花10分钟做对的事，能省下打3年官司的冤枉钱！

本文由征和律师事务所企业法律顾问团队编写，专为企业定制风险指南。如需个性化合同审查或风控方案，欢迎联系400-XXX-XXXX。
注：案例中人名、企业名已按司法惯例脱敏处理，不影响核心法律规则适用。