逾期办证违约金诉讼时效按日分别计算-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2023)皖1282民初6464号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年3月26日，原告郭某与被告界首某得置业有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买被告开发建设的"御景庄园"19幢2单元6层602号房屋，总价款796994元。合同第十一条约定被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。合同第二十条约定："（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1中方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权的登记的期间届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1的违约金"。合同签订后，原告按约向被告支付了房屋价款。2019年10月14日，原告实际接收房屋。

法院判决结果：被告界首某得置业有限公司需向原告郭某支付逾期办理不动产权证书违约金83366元，同时驳回了原告的其他诉讼请求。

三、案例核心观点及风险防范提示

这个案例看似简单，但对企业经营者有着深刻的警示意义。许多企业负责人可能会想："不就是办个房产证晚了点嘛，能有多大问题？"但看完这个案例，您就会明白：逾期办证违约金的"坑"，可能比您想象的深得多！

核心问题出在哪儿？

1. "按日计算"不等于"一次性计算"
   本案中，合同约定开发商需按日支付房价款万分之一的违约金。很多企业认为，只要不超过三年诉讼时效，就能主张全部违约金。但法院认定：按日计算的违约金，每一日的违约金都视为一个独立的债权，诉讼时效也是从每一天分别开始计算。
   通俗地说：违约金不是"一锅粥"，而是"一碗碗小碗装的汤"。今天一碗没给，今天这碗的诉讼时效就开始计算；明天一碗没给，明天这碗的诉讼时效再开始计算。原告2023年9月18日起诉，往前推三年，只能要回2020年9月19日之后的违约金，之前的都"过期作废"了。

2. "疫情不可抗力"不是免死金牌
   被告公司辩称疫情期间属于不可抗力，应免除部分责任。法院认可了这一点，但只酌情扣除了46天，而不是全部疫情期间。这说明：即使遇到疫情等不可抗力，企业也不能完全推卸责任，法院会根据实际情况"打折扣"处理，但不会完全免除。

给企业的重要风险防范提示：

1. 重视合同履行期限，别把"小问题"拖成"大麻烦"
   很多开发商觉得："业主已经收房了，房产证晚点办没关系"。但本案清楚表明：收房后90天内必须办妥产权证，否则每天要付出真金白银的代价！以本案79万余元的房价为例，每天违约金近80元，一年就是近3万元。如果拖三年，理论上有10万多元，虽然部分可能过期，但剩余部分仍是一笔不小的损失。

2. 建立"期限预警"机制，别等"过期"才后悔
   建议企业建立合同履行台账，对重要期限（如交房、办证、付款等）设置提前预警。特别是按日计算违约金的条款，要像"闹钟"一样盯紧：

   • 交房后第80天就该启动办证流程
   • 交房后第85天没进展就该预警
   • 交房后第90天必须完成
     别等到业主来催才处理，那时可能已经产生违约金了。

3. 不可抗力要"及时留痕"，别只口头说说
   如果遇到疫情等特殊情况确实影响办证，企业要：

   • 第一时间向业主发书面通知说明情况
   • 保留政府停工令、封控通知等证明材料
   • 主动与业主协商延期方案并签订补充协议
     本案中被告虽然提了疫情，但因缺乏具体证据和及时沟通，法院只酌情扣除了46天。如果企业能证明具体哪46天因疫情无法办理，结果可能更有利于自己。

4. 合同条款要"量体裁衣"，别照搬模板"埋雷"
   很多企业直接使用房管部门的合同模板，但没注意到违约金条款可能对自己不利。建议：

   • 对于按日计算的违约金，争取设置"上限"（如总房款的5%）
   • 明确约定不可抗力的具体范围和证明方式
   • 对于办证等复杂流程，约定合理缓冲期（如"因政府部门原因导致的延迟不视为违约"）

最后提醒： 房产证看似是"小事"，但对企业信誉和真金白银的影响却很大。本案中开发商本可避免8万多元损失，却因疏忽管理付出了代价。作为企业经营者，千万别把"办证"当成收尾工作就掉以轻心——在法律眼里，合同履行的"最后一公里"，往往藏着最大的风险。及时、规范地履行每一项合同义务，才是对企业最好的保护。