抵押权超时效未行使将导致抵押登记须涂销-和县抵押合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：抵押合同纠纷
案号：(2024)皖0523民初1097号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实及判决结果
马某与中国农业银行股份有限公司和县某支行签订《抵押担保借款合同》，约定马某在该支行贷款10000元，贷款期限自1999年11月11日起至2000年11月11日止，按季付息；马某以其名下和房改字第00357号房屋所有权证向该支行抵押担保。同年11月22日办理了抵押登记手续。此后，该支行一直未向马某主张还款或行使抵押权。直至2024年马某起诉前，该支行始终未采取法律行动。

法院判决：涂销马某名下和房改字第00357号房屋所有权证的抵押权登记；驳回马某其他诉讼请求；案件受理费由马某负担。

三、核心观点：企业必须紧盯“讨债时间窗口”，避免抵押权“过期作废”
这个案子看似简单，却给企业敲响了警钟：抵押权不是“一劳永逸”的保障！如果债权人（比如银行或合作方）在债务到期后迟迟不行动，抵押权就会像牛奶一样“过期失效”。

为什么？法律有个重要规则：抵押权必须跟着主债权的“讨债时间”走。就像借钱有3年讨债期限一样（实际法律上叫“诉讼时效”），抵押权也必须在这段时间内行使。本案中，债务2000年11月就到期了，但银行拖了20多年没追讨，直到马某主动起诉。法院认为，既然讨债的“时间窗口”早就关上了，抵押权自然失效——好比钥匙生锈了打不开锁，再好的抵押房也保不住债权。

对企业防范风险的3个实用提醒：

1. 别当“甩手掌柜”，定期“查账”防过期
   很多企业以为“办了抵押登记就高枕无忧”，结果像本案银行一样躺在权利上睡觉。实操建议：建立债权台账，对每笔抵押贷款设置“到期倒计时”（比如债务到期后2年内必须催收或起诉），到期前3个月自动提醒法务或业务部门跟进。千万别等对方房子涨价了才想起追债！

2. 债务人可“反守为攻”，主动清理“僵尸抵押”
   如果您是抵押人（比如用厂房抵押贷款的企业），发现债权人长期不追债：

   • 先查清债务到期时间（合同写明的还款日）；
   • 若对方超3年没行动（法律默认诉讼时效为3年），可发函要求涂销抵押登记；
   • 对方拒绝？直接像马某一样起诉！法院大概率支持您拿回“干净”的房产。

3. 签合同时多写一句，省去二十年麻烦
   在抵押合同里补充：“债权人应在主债务到期后2年内行使抵押权，否则视为放弃权利”。虽然法律已有规定，但白纸黑字能避免扯皮。另外，每年至少核对一次抵押登记状态——很多企业倒闭多年，厂房还挂着“抵押”标签，严重影响转卖或融资！

关键一句话：抵押不是“免死金牌”，而是“有时效的盾牌”。企业要么及时亮剑追债，要么乖乖放下盾牌。否则，等债务人拿着判决书来涂销登记时，您连哭的地方都没有！