拖欠租金不还，出租人必须做好这三点才能顺利收回房屋和欠款-和县房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0523民初1777号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

被告安徽某新材料有限公司（乙方）与原告安徽某电子商务有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定将位于安徽省马鞍山市和县长三角装饰城商业D区1层D102南号商铺出租给被告，租期自2023年05月18日起至2024年05月17日止。合同约定计租面积为721.05平方米，租金标准每月每平方米6元，管理服务费和宣传服务费各1元，合计每月每平方米8元，按年缴纳，应在签订协议前一次性付清，总计69220.8元。

同时，被告与原告和县某物业管理有限公司签订《物业管理协议》，约定物业费标准为每月每平方米1元，年物业费8652.6元，同样要求在签订协议前一次性付清。

然而，被告进场后一直未支付任何费用。2023年8月10日，原告在被告租赁的商铺粘贴合同解除函并通过微信将照片发送给被告法定代表人凌某国；同日又通过微信发送催款通知，要求被告缴纳欠款19468.35元并返还商铺。

法院经审理查明，被告确实未支付2023年5月18日至2023年8月17日期间的租金和物业费。法院判决：1. 确认租赁合同及物业管理协议于2023年8月17日解除；2. 被告支付安徽某电子商务有限公司租金17305.2元及利息；3. 被告支付和县某物业管理有限公司物业费2163.15元及利息；4. 驳回原告要求返还商铺和支付房屋占有使用费的诉讼请求。

三、案例的核心观点及风险防范建议

这个案件给我们企业一个重要的警示：当承租人拖欠租金时，出租人不仅要有权解除合同，更要做好证据收集工作，否则可能赢了官司却拿不回房屋和后续费用。

本案中，原告虽然成功解除了合同并追回了欠款，但有两个关键诉求被法院驳回：

1. 要求被告返还商铺的请求被驳回，因为法院发现原告自己已在2024年5月17日前将该商铺出租给了凌某丰（从原告提供的续签缴款通知单可以看出）；
2. 要求被告支付2023年8月18日之后的房屋占有使用费也被驳回，因为原告没有证据证明被告实际占用房屋到什么时候。

为什么会出现这种情况？主要问题出在三个方面：

第一，合同约定不清晰，埋下隐患。 本案租赁合同中，5.1条约定"租金标准每月每平方米6元"，但5.2条又提到总费用是"租金+管理服务费+宣传服务费"合计8元/平方米。这种表述混乱容易引起争议。建议企业在签订合同时，一定要把费用项目、计算标准、支付时间写得明明白白，避免"打包收费"却不详细列明的情况。

第二，催收和解除合同程序不规范。 原告虽然发送了催款通知和解除函，但通知内容存在矛盾：通知上写"截止到2023年08月17日"，却署时为"2023年8月21日"；而且通知中要求返还的商铺租期只到"2023年08月17日"，与合同约定的2024年5月17日不符。这给被告留下了抗辩空间。建议企业：

• 催款通知要准确写明欠款期间和金额
• 解除合同必须严格按照法律规定和合同约定的程序进行
• 书面通知要保留送达证据（如微信截图、邮寄凭证等）

第三，最关键的——缺乏对房屋实际占用情况的证据。 原告无法证明被告何时搬离，也无法证明自己何时收回房屋控制权，所以法院无法支持占有使用费的诉求。更严重的是，原告自己后来把房屋租给了凌某丰，却无法证明这是在被告搬离后进行的。建议企业：

• 在承租人拖欠租金时，立即派人现场查看并拍照录像
• 如果承租人已经搬走，要保留清理现场的证据
• 如果要将房屋另行出租，必须先确保原承租人已完全搬离并交还房屋
• 建立完整的"房屋交接单"制度，每次交接都要双方签字确认

企业出租房屋时，一定要记住：解除合同容易，收回房屋难；追讨欠款容易，计算后续损失难。 从签订合同的第一天起，就要有"证据意识"——每一份通知、每一次沟通、每一个现场状况，都要留下书面或影像证据。特别是当承租人开始拖欠费用时，不要只是打电话催收，而要立即启动规范的催收程序，并做好随时可能需要通过法律途径解决的准备。

最后提醒：房屋租赁不是"一锤子买卖"，而是一个持续的管理过程。企业应当建立完善的租赁管理制度，包括合同模板、催收流程、交接手续等，才能最大限度降低法律风险，保障自身权益。