未取得预售许可签订的购房合同，起诉前补办有效-含山商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2019)皖0522民初859号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
含山某含房地产开发有限责任公司系自然人投资有限责任公司，原法定代表人系郭某宏，2015年11月9日依法定程序变更为现任法定代表人胡某。2014年3月含山某含房地产开发有限责任公司开发建设位于含山县环峰镇含城农贸市场。宫某宝欲购买含城农贸市场北一层1024摊位（肉类），于2014年4月28日与含山某含房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖协议。协议约定主要内容：一、房号、建筑面积、单价、总金额：1024号摊位面积5.35㎡，单价23560元∕㎡，金额126046元。二、房款支付方式：1、签订协议之日交付定金37000元（届时可抵作房款）；2、北一层封顶时预交购房款50000元，尾款39046元于二层封顶时付清。三、房屋概况：为框架结构，具体结构以该项目施工图纸为准。四、房屋质量等级：合格。五、房屋交付期限：2015年6月底。七、违约责任：买受方未按约定的时间逾期交付房款，自逾期之日起按8‰月利率向出售方支付已交房款的利息至付清房款日止。合同签订日即2014年4月28日宫某宝交付了人民币37000元，由时任该公司法人代表郭某宏出具书面借条（当时尚未取得售房许可）；之后宫某宝未再履行给付义务。

2014年9月17日含山某含房地产开发有限责任公司取得含城农贸市场商品房预售许可证，2015年9月2日涉案工程竣工验收合格，2015年9月30日含山某含房地产开发有限责任公司向买受人发出交房须知。按照日常生活经验判断，宫某宝应当知晓交接房通知内容，但没有去含山某含房地产开发有限责任公司办理购房交接手续。

判决结果：
法院判决宫某宝继续履行《商品房买卖协议》，于判决生效后十日内给付含山某含房地产开发有限责任公司购房款89046元及逾期利息（以89046元为基数，按照月利率8‰，自2015年11月1日计算至实际给付之日）；同时驳回宫某宝要求解除合同及返还已交房款37000元的诉讼请求。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例说的是一件很常见的事情：开发商在没拿到"卖房许可证"的情况下就和客户签了购房合同并收了钱，后来客户反悔不想买了，但法院却判决客户必须继续履行合同并付清房款。为什么呢？因为虽然开发商卖房时确实没有许可证，但在客户起诉前，开发商已经把许可证补办下来了。

对企业（特别是房地产开发企业）来说，这个案例揭示了几个关键风险点和防范建议：

1. "无证销售"的风险比你想象的要大
本案中，开发商在2014年4月卖房时确实没有预售许可证，直到9月才取得。虽然法院最终认定合同有效，但这并不意味着"无证销售"是安全的。法律规定，没有预售许可证是不能卖房的。如果起诉前仍没拿到证，合同就会被认定无效，开发商不仅要退钱，还可能被罚款。更严重的是，如果大量"无证销售"，可能被认定为非法集资，那就不是简单的民事纠纷了。

企业防范建议：宁可慢一点，也要等拿到预售许可证再开始正式卖房。如果资金紧张，可以考虑合法的融资渠道，而不是冒险"无证销售"。

2. "借条"收房款是自找麻烦
本案中，开发商用"借条"形式收取37000元购房定金，这种做法本身就埋下了隐患。一旦发生纠纷，很容易被质疑是非法融资。法院虽然认定了这是购房定金，但整个过程让开发商多花了时间和精力去证明。

企业防范建议：收钱就是收钱，不要玩文字游戏。严格使用预售资金监管账户，开具正规收据或发票，写明"购房定金"或"购房款"，避免使用"借款"等模糊表述。

3. 广告宣传别"画大饼"
宫某宝起诉时说开发商虚假宣传，承诺有大型超市入驻但没兑现。虽然法院认为这不足以解除合同，但在其他类似案件中，过度夸张的宣传确实让开发商吃了大亏。比如承诺"10分钟到地铁"，结果最近的地铁站要走20分钟，这种情况下客户很可能成功退房并索赔。

企业防范建议：做宣传材料时，所有承诺都要有依据。写"临近地铁"不如写"距离XX地铁站约800米"；说"繁华商圈"要注明具体有哪些商业设施。最好在广告底部加一行小字："本宣传资料仅为要约邀请，具体以政府最终审批文件及双方签订的合同为准"。

4. 房子"改样子"必须走程序
开发商对农贸市场外立面做了变更，但法院认为没影响宫某宝的摊位使用，所以不算违约。但如果改的是户型、面积或者关键设施，比如把两居室改成一居室，或者取消了 promised的停车场，那客户就有充分理由退房了。

企业防范建议：任何设计变更，特别是涉及户型、结构、配套设施的，必须在10天内书面通知所有购房者，并给15天时间让客户决定是否退房。通知要通过挂号信、短信、微信等多种方式留存证据，别只发个朋友圈就以为完事了。

5. 合同条款要"接地气"
本案中的合同约定，如果客户不按时收房，视为自动退房，定金不退。但法院没支持这一点，因为开发商没能证明确实通知到了宫某宝。很多企业以为合同写了就一定有效，其实不然——如果条款太不公平，或者没尽到提示义务，法院可能不认可。

企业防范建议：重要条款（如违约责任、解除条件）要用加粗、加大字号等方式突出显示，让客户一眼就能看到。签合同时，最好让客户手写一句"本人已阅读并理解全部条款"，避免事后说"没注意到"。

6. 证照不全别硬扛，及时补办是关键
本案最幸运的是开发商在客户起诉前补办了预售许可证。如果等到官司打到一半甚至判决前还没拿到证，结果就会完全不同。

企业防范建议：建立证照管理台账，明确各项证照的办理时间和责任人。如果发现可能延误，要提前制定应对方案：是延期开盘，还是先签意向书（但不收房款）？千万别心存侥幸，觉得"先卖了再说"。

总结来说，房地产开发涉及资金大、周期长、风险多，一个环节出问题就可能引发连锁反应。与其事后打官司费时费力，不如一开始就规范操作。记住：合规不是成本，而是企业最便宜的"保险"。当你的销售行为经得起法律检验时，客户反而更愿意信任你，这才是真正的"竞争优势"。