未办理抵押登记将丧失优先受偿权-松滋金融借款合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常遇到企业因小疏忽吃大亏的案例。今天分享的这个真实判决，核心问题很简单：签了抵押合同却没去办登记，银行最后连房产都“抓”不住！很多老板以为“合同一签就万事大吉”，但法律不是这样玩的。下面用大白话拆解案例，帮您避开这个“坑”。

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初417号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2024年7月22日，松滋某行有限公司与黄某签订《个人借款合同》，约定松滋某行有限公司向黄某发放贷款189900元，期限24个月，年利率9.13%，逾期罚息按合同利率的1.5倍计算。同日，松滋某行有限公司与黄某、杜某签订《最高额抵押合同》，约定以黄某名下位于松滋市某镇某村某组的房产提供抵押担保。松滋某行有限公司还分别与杜某及松滋市某建有限公司签订《最高额保证合同》，约定杜某和松滋市某建有限公司承担连带保证责任。合同签订后，松滋某行有限公司于2024年7月22日发放贷款189900元。2024年11月25日，黄某开始逾期未还款，松滋某行有限公司宣布贷款提前到期，但黄某未偿还，杜某和松滋市某建有限公司也未履行保证责任。

判决结果：
法院判决黄某偿还借款本金189900元及利息；杜某和松滋市某建有限公司承担连带清偿责任；但驳回了松滋某行有限公司要求对房产行使抵押权的请求（即银行不能优先卖房抵债）。

三、核心风险提示：为什么抵押合同签了却“作废”？

这个案子看似简单，却暴露了企业最常见的“致命误区”：以为签了抵押合同就等于拿到了“保险”，却忘了关键一步——去政府部门办登记！

▶ 问题出在哪？

• 抵押未登记 = 权利白纸一张：
  判决书明确说，松滋某行有限公司和黄某虽然签了抵押合同，但没去房产局办抵押登记。结果呢？法院说“抵押权根本没成立”，银行连优先卖房的权利都没有。黄某那套房子，万一他欠别人钱，别人可能比银行先“抢”到钱！

  💡 大白话解释：签合同只是“口头约定”，登记才是“法律认证”。就像租房要备案，不备案房东能随便赶你走；抵押不登记，房子就不是你的“安全垫”。

• 利率超过红线 = 多收的钱要吐出来：
  合同约定逾期罚息按年利率13.695%算，但法院查了国家规定（一年期贷款市场报价利率LPR的4倍，当时是13.4%），直接砍掉超标部分。银行少收了几十块利息，听着少，但如果是大额贷款，损失可能几十万！

  💡 小提醒：LPR是央行每月公布的“基准利率”，企业定利率时一定要查最新标准（简单搜“中国人民银行LPR”就能看到），别按老黄历算。

▶ 企业如何防风险？3个动作保平安

1. 抵押必须“登记到家”：

   • 别以为签完合同就完事！24小时内带上合同、房产证，去当地不动产登记中心办抵押登记（现在很多地方能线上办）。
   • 重点：只认“红本本”！拿到登记机关盖章的《他项权利证书》，才算真正锁定抵押权。本案银行就是栽在这一步。

2. 利率别碰“高压线”：

   • 民间借贷和银行贷款利率上限都是LPR的4倍（2025年约13%-14%）。签合同时直接写“按LPR4倍封顶”，别写死固定高利率。
   • 例：合同加一句：“若约定利率超LPR4倍，自动按LPR4倍执行”，避免法院事后改判。

3. 旧贷转新贷要“擦屁股”：
   本案借款是“旧贷转新贷”（5万旧债滚成18万），但银行没重新办抵押登记。风险极大！

   • 操作指南：每次转贷，必须重新签抵押合同+重新办登记！旧登记不自动延续，否则等于裸奔。

▶ 为什么这事对企业特别重要？

很多中小企业主以为“有担保就行”，但法院只看程序：没登记=没担保。去年全国类似纠纷超2万起，企业平均损失30%以上债权。记住：

✅ 合同是“纸”，登记是“铁”——再熟的客户，也别省这一步！
✅ 利率别贪高——多收1%可能全打水漂，合法赚小钱比违法赚大钱稳当。

作为常年服务企业的律师，我见过太多老板因“懒得跑一趟登记”最后血本无归。法律不保护“我以为”，只保护“我做到”。赶紧检查手头的抵押合同：登记了吗？利率合规吗？别等纠纷上门才哭！

征和律所风控贴士：企业每笔借款，务必做到“三必查”：

1. 抵押登记回执（不是合同！）
2. LPR最新值（中国人民银行官网实时查）
3. 保证人签字真实（录音+录像双保险）
   有疑问？私信我免费领《借款合同避坑清单》——专业的事，交给专业的人。

（注：本文案例已隐去真实名称，依据判决书改编；法律细节以最新司法解释为准。）