逾期办理房产证违约金过高法院有权调整为年利率6% - 当涂商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2018)皖0521民初2890号、(2018)皖05民终1512号
审理法院：安徽省当涂县人民法院、安徽省马鞍山市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2015年9月18日，刘某涛与当涂县某昊置业有限公司签订《商品房买卖合同》，刘某涛以合同价287063元购买由当涂县某昊置业有限公司开发的金色里程小区3栋1005室房屋。该合同约定出卖人应当在2015年9月20日前交付房屋，并在交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。

合同签订后，刘某涛支付了购房款；当涂县某昊置业有限公司按约交付了房屋。后因当涂县某昊置业有限公司未按约定提供不动产权证，与金色里程小区部分业主发生矛盾。2017年6月2日，经相关部门协调，当涂县某昊置业有限公司与金色里程小区一期业主代表签订了《金色里程一期不动产证登记逾期赔偿协议》，约定2017年8月31日前的违约金为1500元/户，如至2017年9月1日尚未办好不动产初始登记手续，则自2017年9月1日起按日以总房款万分之三向业主赔付违约金。当涂县某昊置业有限公司向业主支付了1500元违约金，刘某涛也领取了1500元。

2018年3月13日，当涂县不动产登记中心向当涂县某昊置业有限公司出具了《不动产登记收件单》，载明当涂县某昊置业有限公司于当日提交了相关材料。2018年4月起，金色里程小区部分业主陆续领取了不动产权证书，但刘某涛至今未领取。

法院判决当涂县某昊置业有限公司向刘某涛交付房屋不动产权证书，并支付逾期办证违约金9107元（按购房款年利率6%计算），二审维持原判。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案子给我们企业提了个醒：别以为合同里写了高违约金就万事大吉，法院真判的时候可能给你"打折"！

刘某涛买了房子，开发商逾期两年多没办下房产证。合同里明明写着按日万分之三（相当于年利率10.95%）支付违约金，刘某涛算下来该赔2万多元。但法院最后只判赔9000多元，为什么呢？关键就三点：

1. "没实际损失"是调低违约金的硬道理
   法院一看：房子早就交给你住了，这两年房价还涨了不少，你既没耽误住也没赔钱。这时候还按高额违约金算，就像"被蚊子叮了却要对方赔辆宝马"——明显不合理。企业要注意：约定违约金时得考虑真出事会造成多大损失，别拍脑袋写个吓人的数字。

2. 主义务vs附随义务，责任大小不一样
   交房是开发商的"主任务"，办证算是"附加服务"。就像你点外卖，餐厅把饭送晚了影响吃饭（主义务违约），但没给筷子（附随义务违约）影响就小多了。法院认为：既然房子已交付使用，办证延迟的危害性就小很多，违约金自然要降低。

3. 协商协议也要公平，别玩文字游戏
   开发商后来和业主签了补充协议，前面写"业主自愿放弃追责"，但业主没签字；领房产证时又在表格角落用小字备注"签字即放弃权利"。这种"藏猫猫"的做法法院直接不认！企业搞补充协议时，必须把关键条款写清楚、让对方明明白白签字，否则白忙活。

给企业的实操建议：

• 违约金别"狮子大开口"：商品房买卖中，逾期办证违约金建议控制在年利率4%-6%（参考LPR利率），太高的合同条款可能被法院调整。
• 重要义务要设"防火墙"：对交房、办证等关键环节，内部设置预警机制。比如交房后300天就该启动办证流程，避免拖到360天违约。
• 纠纷处理要"阳光操作"：和客户签补充协议时，把减免条款单独成页、加粗提示，让客户手写"已知晓并同意"，避免像本案那样被认定为"格式陷阱"。

记住：合同不是"吓唬人"的工具，而是"防风险"的指南针。合理约定+及时履约，才能真正减少企业损失。别等到打官司时，才发现自己写的条款法院根本不买账！