已售房屋未及时过户可能被法院查封执行-郑州案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫01民初1592号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

宁陵某合作联社诉某商城公司、河南省中牟某公司、河南某公司、平顶山某公司、河南某乙公司、陈某、张某、任某借款合同纠纷一案，法院于2017年作出判决，判决某商城公司偿还宁陵某合作联社借款本金15000万元等，河南省中牟某公司等承担连带清偿责任。判决生效后，宁陵某合作联社申请执行。法院在诉讼程序中于2017年9月19日向中牟县住房保障和房地产管理局送达执行裁定书及协助执行通知书，查封了包括涉案房产在内的多套房产。

张某甲与河南省中牟某公司于2017年3月1日签订《商品房买卖合同》，约定张某甲以203万元购买中牟县XXXX房产。合同约定付款方式为现金，约定付款时间为2017年5月1日前交付比例49.26%，剩余103万元冲抵借款（财务账以票据冲抵张某乙借款）。河南省中牟某公司陈某于2017年5月21日出具《购房款付款说明》，确认收到203万元购房款。张某甲提交了银行转账记录、收据、情况说明等证据，证明100万元转账至陈某个人账户，103万元冲抵了河南省中牟某公司欠张某乙的借款。张某甲还提供了房屋交接单、装修垃圾清运费收据、燃气使用记录等证据，证明其在法院查封前已实际占有使用该房屋。

张某甲以其购买涉案房屋为由向法院提出执行异议，被驳回后提起本案诉讼。法院判决不得执行位于中牟县XXXX房屋，驳回张某甲的其他诉讼请求。

三、案例核心观点及企业防范法律风险提示

这个案例告诉我们：企业即使已经将房屋卖给他人，但如果未及时办理产权过户登记，当企业作为债务人时，已售房屋仍可能被法院查封执行，导致企业面临额外的法律纠纷和赔偿责任。

核心风险点：

1. "名下财产"风险：在法律上，房屋产权以登记为准。即使您已经把房子卖出去了，只要房产证上还写着您公司的名字，法院就可以把它当作您公司的财产来查封执行。就像本案中，张某甲虽然买了房、付了钱、住了进去，但因为没办过户，房子在法律上还是属于河南省中牟某公司的，所以被法院查封了。

2. 不规范操作风险：本案中，河南省中牟某公司让买房人把房款打到法定代表人陈某的个人账户，还用"冲抵借款"的方式处理部分房款，这些不规范操作增加了权属争议的风险。如果当时直接让买房人把钱打到公司账户，办理正规手续，可能就不会有这么多麻烦。

3. 证据不足风险：企业如果不保留完整的交易记录，发生纠纷时可能无法证明房屋已经出售。本案中张某甲之所以能胜诉，是因为他提供了合同、转账记录、收据、交接单等一系列完整证据。如果河南省中牟某公司自己都没保留好这些凭证，可能连反驳的机会都没有。

企业防范建议：

1. 及时办理产权登记：房屋销售后，务必在30天内完成网签备案和产权过户登记。不要觉得"过几天再办"没关系，一旦遇到债务纠纷，晚一天都可能造成巨大损失。特别是房地产开发企业，要把产权登记当作销售流程的最后一步，不完成登记不视为交易结束。

2. 规范收款流程：所有房款必须进入公司对公账户，严禁通过个人账户收房款。如果涉及抵账等情况，必须签订三方协议，明确款项性质，并在公司财务账目中清晰记录。记住：个人账户收房款=给未来埋雷。

3. 完善销售档案管理：每笔房屋销售都要保存完整的证据链，包括：

   • 正规的买卖合同
   • 银行转账凭证（注明"购房款"）
   • 公司盖章的收据
   • 房屋交接单
   • 买方缴纳物业费、水电费等凭证
     这些材料至少保存10年，电子版和纸质版都要有。

4. 定期排查产权状态：企业尤其是房地产开发企业，应每季度核查一次已售房屋的产权登记情况。发现未及时过户的，立即联系买方办理；如果买方不配合，要及时通过法律途径解决，不要拖成历史遗留问题。

5. 建立预警机制：当企业出现债务风险时，要立即梳理名下所有资产，特别是已售未过户的房产，主动与买方沟通办理过户，避免被法院整体查封。

现实中有不少企业认为"房子已经卖了，跟我没关系了"，结果因为没办过户，房子被法院查封后，不仅要赔偿买房人的损失，还可能被认定为恶意转移资产，承担更严重的法律责任。本案中河南省中牟某公司虽然最终不用赔偿张某甲，但仍然要承担2万多元的诉讼费，更重要的是影响了企业声誉。

房屋交易不是"一手交钱一手交房"那么简单，产权登记这最后一步最关键。企业主一定要记住：在房产证上改了名字，才算真正卖掉了房子；没改名，房子还是你的，出了问题还得你担责。规范操作虽然多花点时间和手续费，但比起后续可能面临的法律风险，这点成本真的微不足道。