满足四个条件可阻止房产被强制执行-长垣案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2023)豫0783民初6249号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实与判决结果

中原某电器设备厂与河南某包装制品有限公司排除妨碍纠纷一案，2022年11月11日法院作出调解书，要求河南某包装制品有限公司支付中原某电器设备厂340万元（2022年11月15日前付300万元，12月15日前付40万元）。因河南某包装制品有限公司未履行，中原某电器设备厂申请强制执行。2023年1月28日，法院查封了河南某包装制品有限公司名下位于长垣市某镇某路某处、规划路南侧的一处不动产。

2022年11月14日，张某与河南某包装制品有限公司签订《工业厂房买卖合同》，约定张某以340万元购买该公司厂区中的西厂房及附属土地使用权。张某分多次向河南某包装制品有限公司实际控制人刘某兵转账共计340万元，并实际占用了厂房。中原某电器设备厂自认：其2021年9月14日与河南某包装制品有限公司交易时，也是将款项转给刘某兵个人；且案涉土地上的建筑物属于违规建筑，无法办理过户手续。

法院判决结果：

1. 确认张某与河南某包装制品有限公司签订的《工业厂房买卖合同》有效；
2. 解除对该不动产的查封；
3. 驳回张某要求确认不动产归其所有的诉讼请求。

三、企业防范法律风险的核心提示

这个案子看似是"买房人打赢了查封"，实则给所有企业敲响了警钟：房产交易若操作不当，可能让企业血本无归，甚至牵连第三方。法院支持张某的关键，在于他满足了法律规定的"四个硬条件"：

1. 查封前签了正规合同——张某在法院查封（2023年1月28日）前40多天就签了买卖合同；
2. 查封前已实际入住——张某签约后立即接收厂房并使用；
3. 付清全款且价格合理——张某分14次付清340万元，法院认为价格虽高但属市场范围（中原某电器设备厂自认当时价格合理）；
4. 没过户不是买家的错——因厂房属违建无法过户，责任在卖家而非张某。

对企业来说，这三点风险必须严防死守：

1. 收款别走"个人账户"
   河南某包装制品有限公司让买家把房款转给实际控制人刘某兵，而非公司对公账户。这看似省事，实则埋下大雷：

   • 若公司欠债，债权人会说"钱没进公司账，是转移财产"；
   • 若实际控制人挪用资金，公司维权困难。
     正确做法：所有交易必须通过对公账户结算，备注"货款/房款"。哪怕对方坚持付给个人，也需让公司出具《委托收款函》并加盖公章。

2. 违建房产千万别碰
   本案中厂房因属违建无法过户，直接导致河南某包装制品有限公司"房财两空"——既收了张某的钱，又被中原某电器设备厂查封。更危险的是，违建房产在法律上不受保护，遇到拆迁可能分文不赔。
   正确做法：

   • 买方：签约前务必查清房产证、规划许可证，可登录当地不动产登记中心官网验证；
   • 卖方：若厂房无证，先补办手续再交易，别为快钱冒险。

3. 查封前必须"三确证"
   企业作为债权人申请查封时，常因调查不彻底反被"截胡"。本案中原某电器设备厂败诉，就因没核实清楚：

   • 产权状态：误以为"房产证在名下就能查封"，却不知张某已合法占有；
   • 交易真实性：张某14笔转账记录完整，证明交易真实；
   • 未过户原因：厂房违建属客观障碍，非张某拖延。
     正确做法：
   • 申请查封前，实地查看房产是否被占用；
   • 要求法院调取近半年水电费、物业费缴纳记录（若买家在缴费，说明已实际占有）；
   • 核实房产是否存在违建等无法过户的情形。

一句话总结：房产交易不是"一手交钱一手交房"那么简单。企业无论是买卖方还是债权人，都必须做到"合同早签、款项对公、过户及时、违建不碰"。否则，轻则损失房款，重则让法院查封失效，让多年经营成果一夜归零。