房企代偿房贷后追偿权受保护但违约金过高将被调低-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1081民初3620号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2020年6月11日，原告禹州市某房有限公司与被告李某伟、李某利签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定被告购买原告位于河南省许昌市禹州市路幢单元层**号房屋，房屋总价款为740000元，采用贷款方式付款，其中首付款为150000元，剩余590000元向禹州市某联社申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第五条约定：如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的5%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失。
2020年6月30日，原告禹州市某房有限公司（保证人）、被告李某伟（借款人／抵押人）、李某利（借款人／抵押人配偶）与禹州市某联社（贷款人／抵押权人）签订《个人购房借款（综合）合同》，约定原告为被告的贷款提供连带责任保证担保。合同签订后，因被告李某伟、李某利未及时偿还银行贷款，禹州市某联社要求原告履行担保责任，并于原告账户中分6次扣划款项，用于归还被告所欠贷款本金及利息：2022年3月30日扣划11109.38元、2022年7月26日扣划15365.85元、2022年12月27日扣划19229.82元、2023年5月18日扣划14932.59元、2023年8月30日扣划14917.43元、2023年12月28日扣划13761.89元，合计89316.96元。

法院判决：被告李某伟、李某利需在判决生效后十日内偿还原告禹州市某房有限公司垫付款89316.96元及违约金（违约金按每笔代付款金额，自扣划之日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿日）；但驳回了原告要求被告按总房款5%（即37000元）支付违约金的诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点
这个案子很简单：一家房企（禹州市某房有限公司）帮客户（李某伟、李某利）向银行（禹州市某联社）贷款买房做了担保。结果客户没按时还房贷，银行直接从房企的账户里扣了近9万元代偿款。房企很生气，起诉客户要回代付款，还要求客户按合同赔总房款5%的违约金（3.7万元）。法院支持了要回代付款，但把违约金“打折”了——只按银行利率的1.5倍算，而不是合同约定的5%。

为什么对企业是重要警示？

1. 代偿后追偿权是“护身符”，但违约金条款不能“狮子大开口”
   法院明确说了：房企帮客户还了银行贷款，当然有权向客户追回这笔钱（法律上叫“追偿权”）。但合同里约定的违约金，不能光图自己痛快。本案中，房企想收3.7万元违约金，可实际损失只有银行扣款产生的利息（按银行利率算很低）。法院认为“5%”远高于真实损失，属于“过分高”，直接按LPR（银行贷款利率）的1.5倍调整。通俗说：你合同写得再狠，法院也只认“合理补偿”，不会让你靠违约金赚钱。

2. 企业常见误区：把违约金当“惩罚工具”，结果吃哑巴亏
   很多企业觉得：“客户违约就该狠狠罚！” 于是合同里写“按总金额10%”“20%”甚至更高。但法律不是这么玩的！《民法典》规定，违约金主要是“填坑”（补实际损失），不是“捞钱”。如果约定太高：

   • 法院会主动调低，你打官司也白忙活；
   • 客户可能反告你“霸王条款”，企业形象还受损。
     本案房企就是例子：明明合同写了5%，结果违约金缩水近90%，还多花了诉讼费。

企业实操避坑指南（3招保平安）

• ✅ 违约金别拍脑袋写，要“对标”实际损失
  比如做房贷担保时，违约金建议直接挂钩“银行同期利率的1-1.3倍”。像本案法院最终支持的LPR 1.5倍，就是合理范围。签合同前算笔账：如果客户断供，你的真实损失无非是代付款的利息+少量手续成本，按这个设违约金，法院100%支持。

• ✅ 代偿后别光等客户还钱，马上做两件事

  1. 留证据：每次银行扣款，立刻保存回单（像本案房企有6张扣款凭证，法院才快速认可）；
  2. 发通知：书面告知客户“已代偿XX元，限X日归还”，避免客户扯皮“我不知道”。

• ✅ 合同里加一句“兜底条款”更安全
  在违约金条款后补充：“若约定违约金超过实际损失30%，以实际损失为准”。这样既显公平，又避免法院事后调整。记住：好合同不是“吓住对方”，而是“减少纠纷”。

最后提醒：担保业务是房企“甜蜜的负担”。别以为收了客户首付就万事大吉——断供风险真发生时，代偿容易追偿难。提前把合同条款设合理，比事后打官司省心十倍！