银行未核实房屋真实产权状况致抵押无法执行-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2024)豫14民终3067号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年5月21日，闫某与霍某签订购房协议，约定将位于河南省永城市路路西的房产（房产证号：永房权证东城区字第2**3号）出售给霍某，霍某支付180000元购房款。2013年房屋建成后，闫某将房屋交付霍某使用。2016年4月30日，闫某伙同黄某隐瞒该房产已出售的事实，以黄某经营建材为名，用该房产向永城某行股份有限公司（以下简称“永城某行”）申请抵押贷款。后经法院刑事判决认定，闫某、黄某构成骗取贷款罪。永城某行工作人员在放贷时未核实抵押物真实权属，存在重大疏漏，相关责任人被认定为违法发放贷款罪。
2019年，永城市法院判决黄某需偿还永城某行借款本金162万元及利息，永城某行有权对该抵押房屋优先受偿。2021年3月4日，永城某行申请执行并查封该房屋时，霍某提出异议，称自己已合法购买并入住多年。法院经审查，于2024年2月裁定中止对该房屋的执行。永城某行不服，起诉要求继续执行，但一、二审法院均驳回其请求。

判决结果：法院最终判决永城某行无权执行该房屋，维持中止执行的裁定，案件受理费由永城某行自行承担。

三、核心风险提示：企业办理抵押千万别踩这个“坑”！

这个案子的核心教训很简单：银行或其他企业办理不动产抵押前，必须亲自核实房屋的真实产权状况，否则就算办了抵押登记，也可能“竹篮打水一场空”。

为什么永城某行明明有抵押登记，却输掉了官司？关键在于《最高人民法院关于办理执行异议的规定》里的四条“铁律”：

1. 买房合同签得早：霍某在法院查封前（2012年）就签了购房合同；
2. 房子早就住进去：霍某2013年就拿到钥匙并实际居住；
3. 房款全额付清：霍某支付了18万元购房款（有协议和证人证明）；
4. 没过户不怪买房人：房子没过户是因为闫某故意隐瞒出售事实去骗贷，霍某完全不知情。

而永城某行的致命错误在于：放贷时只看房产证，没去现场核实房屋是否已出售或有人居住。工作人员轻信了闫某的谎言，连最基本的“敲门问问谁住着”都没做。结果不仅贷款收不回，连抵押的房屋都执行不了——因为法律优先保护像霍某这样“老实买房又已入住”的普通人，而不是审查失职的银行。

给企业的实用风险防范建议

1. 抵押前必须“三查清”：

   • 查房屋是否有人住：亲自上门看房，拍照记录现状，询问邻居或物业；
   • 查交易是否真实：要求卖方提供购房款支付凭证（如银行流水）、水电费缴纳记录；
   • 查产权有无“猫腻”：到不动产登记中心查档案时，额外确认是否存有“异议登记”或“预告登记”。

2. 别迷信“红本本”：
   房产证只是形式证明，不是“免死金牌”。本案中房产证2015年就已下发，但永城某行2016年抵押时根本没查清：为什么闫某有证却不去过户？为什么不问一句“这房子现在谁住”？这种低级疏忽，法院直接认定银行“自身过错”。

3. 刑事判决也能“救命”：
   本案中，闫某骗贷的刑事判决成了霍某的“护身符”——判决书明确认定“房产已出售仍抵押骗贷”。企业遇到类似纠纷时，一定要调取关联刑事案件的卷宗，里面可能藏着推翻你主张的关键证据！

一句话总结：抵押不是走过场，眼见为实才保险。企业若为图省事跳过实地核查，轻则像本案一样执行受阻，重则可能承担国家赔偿责任。办理不动产抵押时，多花半天时间“敲一敲门、问一问人”，就能避免百万损失！