购房者逾期还贷导致开发商被扣款，追偿时高额违约金法院不予全额支持-荥阳追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2021)豫0182民初3620号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实
2017年4月27日，荥阳建某置业有限公司作为出卖人与作为买受人的刘某签订商品房买卖合同（合同编号为XY17003290681）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市××与××交叉口南侧建某.绿荫半岛三期22幢1单元13层1302号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7660元，总金额为800776元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、约定金额160776元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-04-27；约定金额：20.08%；备注：总房款：800776元，余款：64万元，付款方式：商业贷款……”。同日，双方又签订了附件四即合同补充协议一份，主要内容为：“……第四条、……5、买受人应按时间向银行交纳月供，如因买受人延期偿还月供，导致银行从出卖人处代扣的，买受人应按扣款额的双倍偿还出卖人，如买受人累计三次出现上述违约情况，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并由买受人按总房款的10%承担违约金……”。刘某向荥阳建某置业有限公司支付了首付款，针对剩余房款，2017年6月10日，荥阳建某置业有限公司作为保证人、刘某作为借款人、某银行郑州陇西支行作为贷款人签订个人一手住房贷款合同一份，该银行受托将该贷款64万元支付给荥阳建某置业有限公司。荥阳建某置业有限公司依约办理该房屋的合同信息备案、预告登记手续、预抵押登记手续。刘某按照约定支付上述银行部分还款后，存在逾期还款情况，截止2020年10月19日，该银行从荥阳建某置业有限公司保证金账户中扣款六笔共计79553.32元，用于冲抵刘某欠款。后经荥阳建某置业有限公司催要，刘某未支付。后荥阳建某置业有限公司诉至法院。
另查明，荥阳建某置业有限公司给刘某开具河南增值税普通发票两张。本案所涉房屋已经建成，并交付给刘某。
法院判决刘某向荥阳建某置业有限公司支付代偿款79553.32元及违约金1万元（总计89553.32元），同时驳回了公司要求支付代偿款利息和更高违约金的诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示
这个案子的核心教训是：企业为客户提供担保时，合同里约定“过高违约金”（比如“双倍赔偿”）可能被法院“打折”，最终拿不到全额赔偿，反而白忙一场。
为什么这么说？荥阳建某置业有限公司在合同里写明：如果刘某逾期还贷导致银行扣款，刘某要按扣款额“双倍”赔偿。结果银行扣了近8万元，公司就要求刘某赔16万多元（含利息和违约金）。但法院只支持了1万元违约金，理由很实在：

• 违约金是“补偿损失”用的，不是“发横财”的工具。公司没证明实际损失有16万那么多（比如银行利息损失很小），却要客户赔双倍，这明显不公平。
• 法律规定，违约金不能超过主债务（即银行贷款）的合理范围。本案中，银行贷款的利息本身不高，公司却要“双倍”，法院认为这违反了“损失填平原则”——简单说，就是你损失多少，赔多少就行，别趁机多捞。

对企业的重要提醒：
很多公司为了“吓住”客户，在担保合同里乱写高额违约金（比如“三倍赔偿”“按日收1%滞纳金”），以为这样能保障权益。但这个案例证明，写得越高，越可能无效！ 法院会像“称斤两”一样衡量实际损失，过高部分直接砍掉。企业不仅拿不到钱，还可能多付诉讼费（本案中公司自己承担了700多元）。

怎么避免踩坑？3个实用建议：

1. 违约金别“狮子大开口”，要“接地气”

   • 别用“双倍”“三倍”这种模糊条款。建议参考银行贷款利率（比如LPR的1.3-1.5倍），或者明确写“按实际代偿金额的合理比例计算”（比如5%-10%）。
   • 例如：合同里写“客户逾期导致代偿的，需按代偿款年化6%支付违约金”，比写“双倍”更易被法院支持。

2. 提前留证据，关键时刻“有图有真相”

   • 每次代偿后，马上记录：银行扣款凭证、公司额外支出的利息或手续费、催收产生的合理成本（如快递费、律师函费用）。
   • 比如：银行扣了5万元，你额外付了500元手续费，那就把凭证留好。打官司时，这些就是证明“实际损失”的铁证，法院更可能支持你的违约金主张。

3. 客户逾期别硬刚，早点“灭火”更划算

   • 发现客户还贷困难时，别等银行扣款！主动联系客户协商：分期补交、延长还款期，甚至介绍其他融资渠道。
   • 本案中，如果荥阳建某置业有限公司在刘某第一次逾期时就介入，可能避免6次扣款累积成近8万元损失。小问题及时解决，比事后追偿省力10倍。

记住：合同条款不是“写得狠就赢”，而是“写得合理才有效”。企业想规避担保风险，关键在提前规划+留好证据+保持沟通。下次签担保合同时，多问一句：“这个违约金，真能证明我的实际损失吗？”——答案如果是“不能”，赶紧改，别等法院来“砍价”！