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借款担保期间约定不当致担保失效-阳新金融借款合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：10 阳新法律顾问

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一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初2349号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2024年3月，中国某股份有限公司阳新支行向法院起诉称：2014年5月21日，柯某贤、陈某霞（夫妻）与该支行、阳新某房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定柯某贤、陈某霞向银行借款22万元用于购买阳新某房地产公司销售的商品房，借款期限240个月；柯某贤、陈某霞以所购房屋（阳新县工业园村大厦商住楼幢层室）作为抵押担保；阳新某房地产公司为该笔贷款提供连带责任保证。合同还约定：若借款人未按时还款，银行有权宣布贷款提前到期；律师费等实现债权的费用由借款人承担；保证期间为"自保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书交由贷款人收执之日止"。

合同签订后，银行依约发放了22万元贷款，但柯某贤、陈某霞未按时还款。截至2023年1月10日，仅偿还本金43742.33元和利息68291.56元，尚欠本金176257.67元、利息20477.94元、罚息2131.31元。银行多次催收无果后提起诉讼，要求：1. 柯某贤、陈某霞偿还欠款本息；2. 支付律师费3977元；3. 阳新某房地产公司承担连带保证责任；4. 对抵押房产享有优先受偿权。

法院判决：1. 柯某贤、陈某霞10日内偿还全部欠款本息；2. 支付律师费3977元；3. 银行对抵押房产拍卖变卖价款享有优先受偿权；4. 驳回银行要求阳新某房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求（理由：抵押登记已完成且相关文件已由银行收执，担保条件已不存在）。

三、核心风险提示：担保合同条款约定要精准，避免"担保失效"陷阱

这个案子看似是银行告借款人还钱的普通贷款纠纷，但真正值得所有企业警惕的是——银行本应获得的"双保险"（抵押+担保）变成了"单保险"，导致担保人免责。为什么阳新某房地产公司能全身而退？关键就在担保条款中那句不起眼的约定："保证期间至抵押登记办妥且他项权利证书交由贷款人收执之日止"。

对企业最直接的警示：

  1. "条件式担保"要格外小心
    本案中，房地产公司的担保不是"固定期限"，而是"条件触发即终止"。一旦抵押登记完成（实践中通常在房屋交付后1-2年内办妥），担保责任自动解除。很多企业签合同时只关注"有没有担保"，却忽略"担保能持续多久"。就像买保险只看保单不看有效期，出事才发现保障已过期！

  2. "交证书=担保结束"的致命漏洞
    银行在诉讼中吃了大亏：他们忙着办抵押登记、收证书，以为是在强化保障，殊不知这恰恰亲手解除了担保人的责任。很多企业以为"抵押登记越快办越好"，却不知在特定合同约定下，这可能让担保人"提前下班"。本案中若没有阳新某房地产公司的担保，银行面对"老赖"借款人时，损失可能无法全额追回。

企业实操防范建议：
✅ 签担保合同时必问三个问题

✅ 给财务/法务人员的自查清单

特别提醒房地产企业：
作为开发商，你们常为购房客户贷款提供阶段性担保。本案中阳新某房地产公司看似"幸运"免责，实则是把风险转嫁给了银行。但从企业长远看，若因条款设计缺陷导致客户违约时无法追责，不仅影响银行合作，还可能引发连锁诉讼。建议在担保合同中增加："即使抵押登记完成，保证人仍应对借款人在X年内的违约行为承担责任"。

最后划重点：担保不是"有就行"，而是"怎么有才有效"。就像伞要撑开才能挡雨，担保条款也要设计得当才能真正护航。企业签署合同时，千万别让"省事"变成"失事"——花10分钟看清担保期限，可能避免100万的损失！

本文由征和律师事务所企业法律顾问团队撰写
温馨提示：合同条款设计需结合企业实际情况，建议重大交易前咨询专业律师
（注：文中人物及企业名称已按司法文书规范脱敏处理）