企业签订以物抵债协议前必查房产状态，否则资产可能被强制转移 - 济源合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)豫9001民初11503号
审理法院：河南省济源市人民法院

二、案件事实和判决结果
2023年1月3日，李某与济源市某有限公司签订《借款协议》，约定公司向李某借款100万元，年息8%，借款期限自2023年1月10日至2024年7月10日。公司以济源市某关帝庙街路西侧济水浴园一楼北第一间房屋作为抵押，约定若到期无法还款，就将该房屋“以物抵债”给李某，用于偿还本息。因房屋当时没有独立产权证，无法办理正式抵押登记，协议约定自签订日起房屋使用权归李某，公司不收使用费。李某交付了100万元，公司出具了收据。2024年8月9日，双方协商将借款期限顺延一年至2025年7月10日。2025年6月16日，因公司无力还款，双方又签订《补充协议书》，明确以房屋“以物抵债”清偿债务，并约定：房屋具备过户条件时，公司必须协助办理登记。后来，该房屋所在的建筑已取得不动产权证，具备过户条件，但公司拒绝配合李某办理手续。
法院判决：济源市某有限公司必须在判决生效后十日内，协助李某办理房屋变更登记手续，将房屋过户到李某名下。案件受理费由公司承担。

三、企业如何防范此类法律风险？
这个案子看似简单，却暴露了企业常见的“大漏洞”：用房子抵债时，没确认房子能不能真正过户。法院为什么判企业输？关键就在《补充协议书》里白纸黑字写了“房屋具备登记条件时要配合过户”，而企业后来反悔不认账。结果呢？房子直接被强制转移，血本无归！

作为企业法律顾问，我给大家划重点：

1. 别光看协议写得漂亮，先查房产“硬伤”
   案子里的房屋一开始没独立产权证，根本办不了抵押登记。企业以为“签了协议就稳了”，殊不知这种抵押在法律上等于“纸老虎”——一旦出事，根本保不住资产。企业老板们注意：签以物抵债协议前，必须让专业律师去房管局查清楚：房产能不能分割？有没有产权证？能不能过户？别等对方告上门才哭爹喊娘。

2. “以物抵债”不是万能解药，小心变成“坑”
   企业缺钱时，总想用房子抵债“快速解脱”。但协议里如果写“房屋具备条件时要配合过户”（像本案补充协议第4条），就等于签了“卖身契”！一旦房产状态变化（比如后来补办了产权证），法院会直接强制执行。记住：抵债协议必须加一句“若房产无法过户，本条款自动失效”，给自己留条退路。

3. 别当“失踪老板”，消极应对=认输
   本案企业被起诉后直接不露面，法院依法缺席判决。很多老板以为“不接传票就没事”，结果呢？法院直接采信对方证据，输得不明不白。血泪教训：收到法院文件，哪怕没钱还，也要派律师出庭争辩——比如主张“房屋当时不能过户，协议无效”。沉默=认账，别犯低级错误！

一句话总结：抵债前查清房产状态，协议里埋好“逃生通道”，出事别当鸵鸟。企业签合同时图省事，事后可能丢房子、赔钱还上征信。花小钱做法律体检，远比事后花大钱打官司划算！（注：文中李某、济源市某有限公司等名称已按规范匿名处理）