房产可办证购房者拖延不办，开发商仍需承担担保责任-阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷

案号：(2024)鄂0222民初6889号

审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年12月，王某洋因购房需要，向中国某行阳新支行申请贷款。2013年12月17日，王某洋、湖北某房有限公司与中国某行阳新支行签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定，王某洋向中国某行阳新支行贷款300000元，借款期限15年，即2014年1月1日至2029年1月1日，湖北某房有限公司作为保证人。还款方式为按月等额本息还款。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率以年利率6.55%为基准。

合同约定，湖北某房有限公司提供阶段性连带责任保证，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利等，保证责任在正式抵押登记手续办理完毕且银行收到房屋他项权证书后免除。王某洋以其购买的阳新县镇栋**室的不动产向贷款人提供抵押担保，并于2013年12月27日办理了商品房预售抵押预告登记。

合同签订后，中国某行阳新支行于2014年1月1日将300000元的贷款发放至王某洋指定的湖北某房有限公司账户。然王某洋在履行还款过程中，自2014年2月1日起开始违约，多次发生逾期或未偿还贷款的情形，最后一次为2022年10月1日还款2382.44元，此后再未还款。中国某行阳新支行于2020年8月28日通过湖北日报公告宣布贷款提前到期。截止2024年8月15日止，王某洋欠本金153626.44元，利息及复利14856.50元。

另查明，阳新县兴国镇鑫旺名庭小区可以办理产权登记手续，但王某洋未办理。

法院判决：王某洋需偿还贷款本金153626.44元及截止2024年8月15日的利息及复利14856.50元；支付2024年8月16日之后的利息和复利；中国某行阳新支行对抵押房产享有优先受偿权；湖北某房有限公司对以上债务承担连带保证责任。

三、风险警示：房地产企业如何避免"阶段性担保"陷阱

这个案例给我们敲响了警钟：即使购房者买的房产已经可以办理正式产权证，但只要购房者拖延不办，开发商的担保责任就无法解除！

作为专业企业法律顾问，我经常遇到房地产开发企业对这个问题存在误解。很多开发商认为，只要房子已经交付，就可以高枕无忧了。但这个案例清楚地告诉我们：不是这样的！

关键风险点：

1. "阶段性担保"的陷阱：银行与开发商签订的往往是"阶段性连带责任保证"，这意味着只有当购房者办理了正式抵押登记，银行拿到他项权证后，开发商的担保责任才终止。如果购房者一直不办证，开发商就要一直担着这个"雷"！

2. 购房者不配合的后果：本案中，阳新县兴国镇鑫旺名庭小区明明可以办理产权登记手续，但王某洋就是不办理。结果呢？湖北某房有限公司不得不继续承担担保责任，最终法院判决其对16万多的债务承担连带责任。

3. 保证期间计算的误区：很多开发商以为，只要贷款没到期，就不用着急。但本案中，银行在2020年8月28日宣布贷款提前到期后，保证期间就开始计算了（两年）。如果银行没在2022年8月28日前主张权利，开发商可能就"安全"了。但银行在2021年1月8日就提起了诉讼（虽然第一次起诉被驳回），法院认为这已经视为主张了权利。

给房地产企业的实操建议：

1. 建立购房者办证跟踪机制：不要以为交房就完事了！一定要建立专门的团队，定期跟进购房者办理产权证的情况。可以考虑在购房合同中约定，购房者必须在交房后30天内配合办理产权证，否则要支付高额违约金。

2. 设置"办证保证金"：在购房款中预留一部分作为"办证保证金"，等购房者完成产权登记后再退还。这样能有效督促购房者及时办证。

3. 与银行保持沟通：定期向合作银行了解购房者还款情况。一旦发现购房者连续3个月逾期，就要高度警惕，立即催促购房者办证或考虑提前解除担保。

4. 不要忽视预告登记：虽然只是预告抵押登记，但法院认定它仍然有效。开发商要明白，即使没有正式他项权证，银行依然可以通过预告登记主张权利。

5. 及时采取法律行动：如果购房者长期不办证也不还款，开发商应当主动向法院起诉，要求购房者配合办理产权证，而不是坐等银行找上门。早行动，才能早解除担保责任。

特别提醒：很多开发商觉得"反正有抵押物在，银行会先处置房产"，但现实是，如果抵押物价值不足以覆盖债务，或者处置困难，银行一定会先找开发商这个"软柿子"捏！本案中，银行同时起诉了购房者和开发商，法院也支持了银行的全部诉求。

作为企业法律顾问，我建议房地产开发企业务必重视这个"隐形炸弹"。在签订按揭贷款合作协议时，就要明确约定：购房者必须在交房后一定期限内办理产权证，否则开发商有权解除合同或采取其他补救措施。同时，要建立完善的内部风控体系，把"阶段性担保"的风险降到最低。

记住：交房不是终点，购房者拿到房产证、银行拿到他项权证，才是开发商真正"解套"的时候！