房屋面积差价纠纷：开发商应以产权登记面积为准退款-枣阳合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初2259号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

孔某与连某于2003年12月1日登记结婚，连某在枣阳市路号原拥有一套房屋，枣阳某甲房地产开发有限公司为进行房地产开发，需要对孔某、连某等24户居民的单元房进行拆除。2011年12月21日，某甲公司作为甲方与孔某作为乙方签订《返房协议》，约定甲方按1:1.2的比例返还乙方房屋建筑面积为123.34平方米，若选定房屋建筑面积小于约定面积，甲方给予货币补偿。

协议签订后，孔某依约将其房屋交给某甲公司拆除，某甲公司完成开发后向孔某返还了一套位于枣阳市新华路、襄阳路交汇处（盛鑫广场）1-幢室的房屋。2014年交房时某甲公司称返还房屋面积为137.04平方米，比合同约定多了13.7平方米，按3266.75元每平方米收取孔某补交房款44754.48元。2024年11月办理不动产登记证书后，孔某发现所返还房屋的登记面积为130.05平方米，比某甲公司交房时所称面积少了6.99平方米，据此要求某甲公司退还差价款22834.58元。

法院判决结果：枣阳某甲房地产开发有限公司需向孔某支付房屋面积差额款22834.58元。

三、案例核心观点与风险防范建议

这个案子说白了就是"面积差"惹的祸——开发商交房时说房子大，收了业主多出来的钱；等到办房产证才发现房子小了，法院判开发商必须把多收的钱退给业主。

为什么企业会掉进这个"坑"？

很多企业可能觉得："房子是我盖的，面积我说了算"，但法律可不是这么认为的！这个案例告诉我们：房子面积到底有多大，最终要以房产证上登记的面积为准，而不是开发商单方面说的数字。

就像你去菜市场买菜，摊主说秤准，但你回家一称发现少了二两。这时候你肯定要找摊主退钱，法院也是这个道理——开发商不能光凭自己说的面积收钱，得有真凭实据。

企业该如何防范这种风险？

1. 合同里把话说清楚
   别用"预测面积"这种模糊词！应该在合同中明确写："房屋最终面积以不动产登记机构登记的面积为准"。可以这样约定："双方确认，房屋交付面积以最终取得的不动产权证书登记面积为准，面积差异超过±3%时按以下方式处理：......"。这样既保护企业，又让业主明白规则。

2. 交房前先"验明正身"
   别等到办房产证才"惊喜"发现面积不对。交房前一定要请专业测绘机构测量面积，并将测量报告提前交给业主确认签字。就像卖手机要先验货一样，房子这么大的商品更该提前"验货"。

3. 建立"多退少补"标准流程
   制定清晰的面积差异处理制度：

   • 误差在±3%以内：按合同单价实打实多退少补
   • 误差超过±3%：依法处理（超出部分双倍返还或免收）
     并在合同中白纸黑字写明，避免事后扯皮。

4. 关键证据不能丢
   每次告知业主面积数据时，要让业主签收确认；收钱开收据、退钱留凭证。这些材料至少保存5年。就像餐厅留小票一样，看似麻烦，关键时刻能救命。

5. 有问题别躲着
   业主对面积有疑问时，主动提供测绘报告，及时沟通解决。拖得越久，业主越不满，最后可能不仅要退钱，还要额外赔钱——就像案例中企业既退了差价，还要承担诉讼费。

给企业的小提醒：房子不是普通商品，动辄几十上百万，业主对面积特别敏感。与其事后打官司花更多钱，不如事前把合同写明白、流程做规范。记住：房产证上的数字才是"金标准"，企业所有面积认定都要向这个标准看齐。诚信经营、规范操作，才能真正避免"搬起石头砸自己的脚"，让企业和客户都安心。