商品房合同违约责任应公平对等，法院有权调整显失公平条款-松滋商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)鄂1087民初1770号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2018年12月4日，松滋某公司与田某签订《商品房买卖合同（现售）》，约定松滋某公司将其开发的小区6号楼3103房，以每平方米4,559.61元价格出卖给田某，房屋总价款为410,000元。合同第四条约定该商品房为抵押状态，抵押人为松滋市某实业有限公司，抵押权人为中国银行股份有限公司荆州分行。第八条约定买受人采取商业贷款方式付款，首付款为130,000元，余款280,000元向中国建设银行申请贷款支付。

合同签订后，田某于2018年6月15日支付首付款130,000元，2019年2月11日，田某提交收房装修申请并缴纳各项配套费用后装修入住。2019年2月12日，田某缴纳17,844元，其中包含维修基金7,194元、委托办证手续费1,500元等费用。

双方约定房屋余款280,000元向银行申请贷款支付，但因该房产为抵押房产，无法办理银行按揭贷款。2015年2月11日，松滋市某实业有限公司与中国银行股份有限公司荆州支行签订抵押合同，将案涉房屋进行抵押。2021年9月9日，荆州市中级人民法院确认相关执行案件已全部执行完毕，案涉房屋于2021年9月10日已实际可办理不动产权登记证书。

法院判决田某支付下欠购房款280,000元，并以280,000元为基数自2021年9月11日起按日万分之一支付违约金至实际清偿之日止；驳回松滋某公司的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例对企业，特别是房地产开发商来说，是一个重要的法律警示：合同条款不能"厚此薄彼"，权利义务应当对等公平，否则法院有权进行调整。

在这个案件中，松滋某公司与田某签订的合同里，对违约金的约定明显不公平：如果田某逾期付款，要按日万分之五支付高额违约金；而如果松滋某公司逾期办证，却只需按日万分之一支付违约金。这种"一高一低"的约定，让购房者承担了明显更重的责任。

法院在判决中明确指出，这种条款违反了民法中的公平原则。因为合同是开发商提供的格式合同，作为强势一方，开发商应当更注重合同的公平性。而且，田某无法按时支付房款的原因，是因为开发商自己将房屋抵押，导致无法办理按揭贷款，这根本不是田某的过错。

最终，法院将违约金标准从日万分之五调整为日万分之一，与开发商逾期办证的违约金标准一致，体现了法律对公平原则的维护。

对企业防范此类法律风险的几点实用建议：

1. 合同条款要公平合理，不能"店大欺客"
   很多企业认为自己是强势方，可以在合同中设置明显有利于自己的条款。但这个案例告诉我们，法院会审查合同的公平性，特别是格式合同。如果发现条款明显失衡，法院有权进行调整。建议企业在制定合同时，找专业人士审核，确保双方权利义务基本对等。

2. 不能"因己之过，责人之失"
   在本案中，正是因为开发商将房屋抵押，才导致购房者无法办理按揭贷款。企业应当明白：如果是因为自身原因导致对方无法履行合同义务，就不要再追究对方的违约责任。签订合同前，应充分告知对方可能影响履约的重要事项（如房产抵押情况）。

3. 违约金标准要合理，不能漫天要价
   违约金应当与可能造成的实际损失相当。本案中，开发商约定的日万分之五（年化18.25%）明显过高，而自己违约只需支付日万分之一（年化3.65%）。建议企业设置违约金时参考行业惯例和可能的实际损失，通常年化5%-10%比较合理，过高反而得不到法律支持。

4. 出现问题要主动沟通解决，不要一味"告告告"
   本案中，田某在发现无法办理按揭后，曾主动与开发商沟通寻求解决方案。但开发商却直接起诉要求高额违约金。企业应建立更灵活的问题解决机制，当合同履行遇到障碍时，优先通过协商解决，而不是立即采取强硬法律手段，这样既能维护客户关系，也能避免法律风险。

5. 重要事项要明确告知，保留证据
   虽然合同中提到了房屋抵押情况，但开发商可能没有充分解释这对购房者的影响。企业在销售过程中，对可能影响合同履行的关键事项（如抵押、产权瑕疵等），应当以醒目的方式明确告知，并保留告知证据，避免后续纠纷。

企业朋友们要记住：一份公平合理的合同，不仅能降低法律风险，更能建立长久稳定的客户关系。法律不保护"精明"的不公平，只支持"诚信"的公平交易。在商业活动中，与其设计"坑人"的条款，不如建立真正互惠互利的合作关系，这才是企业长远发展的正道。