房地产开发商逾期交房超90天购房者可解除合同索赔-松滋房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)鄂1087民初766号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

原、被告于2018年10月29日签订《商品房买卖合同》约定，王某购买松滋某业房地产开发有限公司开发的位于松滋市房屋，建筑面积为131.7平方米，单价每平方米3105.54元，总价款为409000元，松滋某业房地产开发有限公司应于2019年3月1日向王某交付房屋，逾期交房超过90日后，王某有权解除合同，松滋某业房地产开发有限公司按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，同时按全部房价款的1％支付违约金。

自2018年10月20日至2019年9月2日，王某分5次共计支付松滋某业房地产开发有限公司房屋价款409000元，并于2018年11月1日向松滋某业房地产开发有限公司支付住宅专项维修资金10536元；但松滋某业房地产开发有限公司至今未将房屋交付王某。

法院经审理后判决：《商品房买卖合同》于2021年4月15日解除；松滋某业房地产开发有限公司需返还王某购房款409000元并支付相应利息、违约金4090元、住宅专项维修资金10536元及相应利息；同时承担全部诉讼费用。

三、案例的核心观点与风险防范建议

这个案例给我们敲响了警钟：房地产开发商如果逾期交房超过90天，将构成根本违约，购房者有权立即解除合同并要求全额退款加赔偿。松滋某业房地产开发有限公司不仅没按时交房，还将已售房屋抵押给银行，最终导致败诉，不仅要退钱，还要额外支付利息和违约金，损失惨重。

作为企业法律顾问，我想用大白话告诉各位企业老板：合同不是儿戏，签了就得守！这个案子中，松滋某业房地产开发有限公司吃了三个大亏：

第一，"拖延症"要命。合同白纸黑字写着2019年3月1日交房，结果拖了两年多都没交，超过90天就踩了"红线"。根据法律规定，超过这个期限，购房者就可以直接解除合同，开发商再想补救也来不及了。

第二，"一房二卖"式操作埋雷。原告最初看中的503室已经被卖掉，临时换成1106室，后来发现房子还被抵押给银行。这种"左手倒右手"的做法，让消费者觉得房子不安全，法院也认定开发商缺乏诚信。

第三，"鸵鸟政策"害死人。被告收到法院传票后选择不答辩、不出庭，结果法院直接缺席判决。如果他们主动沟通、说明困难、提出解决方案，完全可能减少损失。

给企业老板的三个实用建议：

1. 时间就是金钱，交房期限别乱写
   别为了吸引客户就随便承诺交房时间。签合同前先评估工程进度，留足缓冲期。实在赶不上，要提前3个月和客户沟通，协商延期并给予适当补偿，避免触发"90天"的解除合同红线。

2. 房子卖了就别抵押，诚信经营是根本
   已经卖给客户的房子千万不能再抵押给银行！如果确实需要融资，优先考虑未售房源。记住：客户买的不仅是房子，更是安全感。一旦发现房子被抵押，90%的客户会直接要求退房。

3. 遇到问题别躲，主动沟通能止损
   资金链紧张、工程延期很正常，但一定要主动联系客户说明情况，提供解决方案（比如部分退款、免费升级户型等）。本案中如果松滋某业房地产开发有限公司及时沟通，完全可能达成和解，避免全额退款加利息的惨重后果。

最后提醒：房地产行业监管越来越严，2021年《民法典》实施后，对开发商违约的惩罚更严格了。建议企业每季度自查合同履行情况，特别是交房、办证等关键节点，必要时请专业律师提前把关。记住：省下律师费可能赔更多，守好合同底线才是企业长久经营的护身符。