企业放贷时忽视抵押登记和合同细节将难追回债务 - 阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初1389号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果
2022年5月6日，被告刘某豪作为借款人、被告刘某平作为共同借款人与湖北阳新某银行股份有限公司作为贷款人签订一份《个人借款合同》，约定被告刘某豪在原告某银行处借款3000000元，借款用途为生产经营；借款日期为2022年5月6日至2023年5月6日，即12个月；借款年利率为4.9%；后又申请了12个月的展期用以延续借款合同，还款方式为按月结息，到期还本，每月付息日为10日，借款人若未按时还款，在约定利率基础上加收50%罚息。同年5月13日，被告刘某豪作为抵押人（甲方）与湖北阳新某银行股份有限公司作为抵押权人（乙方）签订一份《最高额抵押合同》，主要约定有：“第一条，（一）被担保的债权是指从2022年5月13日至2032年5月13日止，乙方依据与刘某豪（以下简称主债务人）连续签订的借款合同、银行承兑合同（协议）、银行保函以及其他文件而享有的对主债务人的全部债权（包括主债权和利息、违约金、赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权的相关费用等）。（二）本合同担保的最高债权额是指主债权最高余额及其利息、违约金、赔偿金、保管财产的费用和实现债权的相关费用之和，最高债权额为人民币大写肆佰柒拾万，小写4700000元。第二条，被告刘某豪、刘某平抵押担保范围包括主合同项下全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费及评估费等）。第三条，被告刘某豪、刘某平同意以名下住宅作为抵押物。”。抵押合同签订后，原、被告双方办理了不动产抵押登记。后原告刘某豪作为借款申请人、被告刘某平作为共借人向原告某银行填写《个人借款申请表》，申请贷款3000000元。2022年5月13日，原告某银行依约向合同约定账户发放了3000000元贷款，二被告未按时按期足额还款，截止2023年12月30日，二被告尚欠借款本金2990000.00元利息32964.75元、欠本罚息0.00元，共计3022964.75元。

法院判决结果很简单：被告刘某豪和刘某平必须在10天内还清银行本金299万元、利息3.29万元（2023年12月30日后的利息按合同继续算），另支付银行追债花的律师费18.1万余元；银行对抵押的黄石市西塞山区某路某号某室房产，有权优先拿卖房的钱抵债（最高限额470万元）。

三、核心观点及企业风险防范提示
这个案子看似是银行赢了官司，实则给所有企业敲响了警钟：如果放贷时不把合同写清楚、不及时办抵押登记，企业追债时可能血本无归！

为什么这么说？

• 合同细节决定“钱能不能拿回来”：本案中银行能要回律师费，全靠合同白纸黑字写着“借款人违约要承担律师费”。但很多企业签合同时图省事，只写“借款300万”，却漏掉罚息怎么算、追债费用谁出。一旦对方赖账，企业自己还得倒贴诉讼费、律师费，追100万可能实际只拿回80万。
• 抵押登记是“救命稻草”，不做等于白忙活：银行让借款人拿房子抵押，但关键不是签了抵押合同，而是必须去房产局办登记！本案中银行及时办了登记，所以能优先拿卖房款抵债。如果没办登记，就算合同写了“房子抵押”，法院也不会支持——房子可能被其他债主抢先拿走，企业只能干瞪眼。
• 展期操作别“口头说说”：借款人申请了12个月展期（延期还款），银行和对方重新签了手续。但现实中，不少企业碍于面子只口头答应延期，结果对方继续不还钱时，企业连主张罚息的依据都没有。

企业该怎么做？3个简单动作防大风险

1. 合同必须“傻瓜式”写清楚：

   • 别写“按惯例算利息”，直接写“年利率4.9%，逾期加罚50%”。
   • 把追债成本（律师费、诉讼费）明确写进合同：“违约方承担所有追债费用”。
   • 展期、变更条款时，必须重新签书面协议，别发个微信就算数。

2. 抵押贷款必做“登记动作”：

   • 拿房产、设备抵押？签完合同后，立刻去不动产登记中心或工商局办登记！拿到他项权证才算数。
   • 定期查抵押物状态：比如房子是否被偷偷二次抵押，避免“竹篮打水”。

3. 放贷后别当“甩手掌柜”：

   • 每月核对还款记录，发现逾期马上书面催收（保留快递单、短信截图）。
   • 超过1个月没还？别等对方“缓过来”，立刻启动法律程序——拖越久，对方转移财产风险越高。

一句话总结：企业放贷不是“给钱完事”，合同要像说明书一样细致，抵押要像房产过户一样走流程。否则赢了官司也难拿钱，白白浪费时间金钱。平时多花1小时规范手续，事后能省100万损失！