抵押预告登记满足三条件银行可优先受偿-阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初6004号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果
2011年8月18日，邹某在阳新县某房地产开发有限公司购买一套商品房，支付首付款后，向湖北某银行阳新支行申请按揭贷款24.6万元。同年10月15日，邹某与银行签订借款合同，约定贷款10年，月利率6.4625‰，逾期每日收取万分之五十罚息。邹某的配偶曾某签署《共同还款协议》，承诺共同还款。阳新县某房地产开发有限公司作为保证人，提供“阶段性保证”：自合同签订起，至邹某拿到《房屋所有权证》并办理正式抵押登记为止。同日，银行向邹某发放贷款，并对所购房屋（阳新县白杨转盘旁姜湾广场第4幢804号）办理了抵押权预告登记。2017年7月21日，该房屋完成建筑物所有权首次登记，登记至房地产公司名下。但邹某一直未办理个人产权证，导致银行无法转为正式抵押登记。截至2024年1月17日，邹某拖欠本金6.18万元、利息3658元、罚息1.54万元，合计8.08万元。银行起诉要求邹某、曾某还款，房地产公司承担连带责任，并对房屋拍卖款优先受偿。

法院判决：

1. 邹某、曾某需偿还银行全部欠款本息；
2. 银行对抵押房屋折价、拍卖款享有优先受偿权；
3. 驳回银行要求房地产公司承担连带责任的请求（因抵押权已生效，阶段性保证自动解除）；
4. 驳回银行关于律师费等费用的主张（证据不足）。

三、核心风险提示：企业如何避免“阶段性保证”变“无限责任”？
这个案子看似是银行和买房人的纠纷，但真正值得企业警惕的是：房地产公司明明只签了“阶段性保证”，最后却不用担责。为什么？关键在于法院认定了“抵押预告登记”有效！简单说，当满足三个条件时，银行就能直接对抵押房屋“先拿钱”，房地产公司的担保责任自然就解除了。

这三点企业必须记牢：

1. 房屋已办“大产证”（建筑物首次登记）：房子必须完成整体产权登记（比如开发商拿到整栋楼的产权证）；
2. 预告登记没“过期”：买房人没及时办个人产权证，但不能怪银行（比如因买房人拖延、失联等）；
3. 房子没“变样”：预告登记的房屋和实际登记的房屋完全一致。

对企业的真实风险：

• 房地产公司最易“踩坑”：
  很多开发商以为签了“阶段性保证”就只是“临时背锅”，但若只盯着合同条款，不盯紧买房人办证，风险反而更大！比如本案中，房子2017年就办了首次登记，但邹某拖到2024年都没办个人产权证。法院认为“错在买房人，不怪银行”，所以开发商的担保责任直接解除。企业教训： 签合同时，务必约定“买房人必须XX日内办证”，并定期查登记状态；一旦发现拖延，立刻书面催告买房人，保留证据。否则，你可能“保证到天荒地老”！

• 银行/金融机构的“隐形陷阱”：
  银行以为有抵押就高枕无忧，但本案中银行差点丢了律师费主张——因为没提供实际支付凭证。企业教训： 涉及费用（如律师费、保全费），合同要写清“实报实销”，打官司前必须备好付款发票、转账记录等“铁证”，否则法院一律不认。

• 所有企业通用避坑指南：

  1. 别只签合同，要盯执行：像“阶段性保证”这类附条件责任，必须安排专人跟踪条件是否达成（例如每月查房产登记系统），别等出事才翻合同。
  2. 留痕！留痕！留痕！：催告买房人办证？发邮件+短信+书面函；垫付费用？必须留付款凭证。口头说一百遍，不如一张截图管用。
  3. 条款要“傻瓜式”明确：别写“以登记为准”，直接写“若买房人超30日未办证，开发商有权解除保证”。模糊条款=给对手留漏洞！

一句话总结： 担保责任不是签完就完事，企业必须像“管家”一样紧盯关键节点——房子登没登记？对方拖没拖延？证据攒没攒够？否则，白纸黑字的“阶段性”也可能变成“一辈子”。

注：本文仅基于公开判例提炼风险点，具体操作请结合企业实际情况咨询专业法律人士。