物业服务费起算时间以物业合同约定为准，而非装修免租期-阳新物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初6646号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

湖北某乙置业发展有限公司系阳新县兴国镇文华园商住楼开发商，卢某系该公司法定代表人。2016年5月1日，某乙公司与阳新某甲物业服务有限公司签订《物业服务临时委托协议》，约定某甲公司为文华园商住楼提供物业服务。2017年10月7日，某乙公司与艾某、艾某才签订《房屋租赁协议书》，约定二人承租商住楼1162㎡场地，租期自2018年2月10日起，此前为装修免租期，物业费由承租人自行承担。同年11月8日，某甲公司与艾某、艾某才签订《文华园小区商业楼物业管理协议书》，约定物业费按每平方米每月1.2元计算，从签订协议之日（2017年11月8日）起交纳，艾某才交纳装修保证金18000元并入场装修，经营期间仅支付物业费5000元。

2021年3月，某乙公司因艾某、艾某才拖欠租金将其诉至法院，法院于2021年8月12日判决解除租赁合同，认定二人截至判决日仍在占用房屋。2021年10月1日，某甲公司与新租户王某签订物业协议，约定后续物业费由王某承担。某甲公司起诉要求艾某、艾某才支付2017年11月8日至2021年11月8日的物业费46551.2元。艾某才抗辩称物业费应从2018年2月10日（装修期满）起算，且已于2020年4月1日退租；同时主张某甲公司未履行物业服务义务。

法院经审理认定：物业费起算时间以物业服务合同约定的签订日（2017年11月8日）为准，而非租赁合同约定的装修免租期结束日；物业费截止时间计算至2021年9月8日（新租户签约前）。最终判决艾某、艾某才支付物业费41142.4元（1162㎡×1.2元/月×46个月－装修保证金18000元－已付5000元），驳回某甲公司其他诉讼请求。

三、核心风险提示：三招避免物业费纠纷

这个案例的核心教训是：物业费起算时间由物业服务合同单独决定，与租赁合同中的"装修免租期"无关。很多企业容易踩这个坑——以为装修期间不用交租金，物业费也能跟着免掉。但法院明确说：物业服务是独立的，只要签了物业协议，哪怕房子还在装修，物业费也得从签约那天开始算！

企业需警惕的三大风险点：

1. "装修免租期"不等于"物业免交期"
   租赁合同中约定的装修免租期（如本案中"2018年2月10日前免租金"），只影响租金支付，不影响物业费。本案中，艾某才错误认为装修期不用交物业费，结果多付了近3个月费用（2017年11月-2018年2月）。企业签合同时要特别注意：物业协议里的起算条款是否单独约定！如果像本案这样写明"从签订协议日起交费"，哪怕房子毛坯未用，也得交钱。

2. 退租时间必须"留证据"，否则物业费照算到被起诉
   艾某才说自己2020年4月就退租了，但拿不出退房交接单、搬离视频等证据，法院只能按生效判决认定的"占用至2021年8月"来算物业费。更麻烦的是，某甲公司早在2021年10月就和新租户签了协议，法院直接把截止日卡在了新协议签订前。企业退租时务必做到三点：

   • 与物业、房东三方签署《退租确认书》；
   • 拍摄房屋交接视频并留存；
   • 保留新租户入驻的公开信息（如物业公告、新合同复印件）。

3. 别用"服务不到位"当挡箭牌，没证据就是白说
   艾某才声称某甲公司没管好小区安全，导致其财产被砸，但没提供报警记录、监控截图等证据，法院直接不认。很多企业拖欠物业费时爱说"服务差"，但口头抱怨没用，必须当场拍照、录像并书面发函。建议：收到物业催费单后，若认为服务有问题，立即用手机拍下问题现场（如垃圾堆积、设备损坏），并通过邮件/微信发给物业要求整改——这样既能保留证据，也可能避免后续纠纷。

给企业的实操建议

• 签合同时盯紧"物业费起止条款"：如果装修期长，务必在物业协议里加一句"装修期间物业费按XX标准减免"，别指望租赁合同能自动覆盖物业约定。
• 交保证金要留收据：本案中艾某才交了18000元装修保证金，但没写明"可抵扣物业费"，导致法院只能机械地直接扣减。今后交钱时一定要在收据备注"可用于抵付物业费"。
• 退租后主动"断联"：腾空房屋后，立即发书面通知给物业："我方已于X月X日完成退租，请停止计费"，并保留邮寄凭证。

物业费纠纷看似小事，但拖几年下来，本金加违约金可能翻倍。记住：合同白纸黑字写的，就是法院判案的尺子。企业千万别凭"我以为"去交钱，而是要按"合同怎么写"去行动——毕竟，法官只看证据，不听解释。