租赁合同到期后继续使用却未续签的风险与防范-谷城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂0625民初668号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年10月1日，谷城某物物业管理有限公司（出租方、甲方）与夏某国（承租方、乙方）经协商一致签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定甲方将位于旺恒某场市场11栋19、21号房屋租赁给乙方，用途为经营建材；租赁期限为1年，即2019年10月1日至2020年9月30日，年租金12000元／间；合同约定按时交纳租金，给予两个月免租期，即24000元（贰万肆仟元整），备注：如在规定期限，未交纳租金，则不享受免租优惠（即2019年10月1日为交租期）；支付方式为先交租金后使用房屋；未按上述约定及时缴纳租金的，视为违约行为，出租方有权收回房屋；水电费由承租方缴纳，物业管理费按0.6元／月／㎡向某物公司缴纳；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金伍仟元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金伍仟元；承租方拖欠租金累计达30天的，视为违约行为，合同终止，出租房可收回房屋，履约保证金不予退还。谷城某物公司在出租方处盖章，夏某国在承租方处签字。

2022年5月19日，谷城某物公司与夏某国签订《缓交租金保证书》，该保证书主要内容为夏某国租赁的商铺所欠租金分次向谷城某物公司缴纳保证，即2020年10月1日至2021年9月30日所欠租金18000元于2022年8月30日前缴清，2021年10月1日至2022年9月30日所欠租金24000元于2022年9月30日前到物业协商出结果。夏某国在保证人处签字。

2022年10月28日，谷城某物公司在夏某国租赁的商铺外面张贴一份通知。该通知主要内容为在2022年11月10日前缴清所欠费用并归还房屋，逾期谷城某物公司将采取相关措施对房屋进行收回，同时保留采取法律途径维护合法利益。

2023年4月20日，夏某国委托租赁商铺的店长戴某与谷城某物公司对2019年1月至2022年9月所欠的租金及物业服务费进行结算，主要内容为"截止至2023年3月31日，总共欠交：租金26000元；物业费4823.28元"，谷城某物公司与戴某签字并按手印确认。

法院判决结果：

1. 确认谷城某物公司与夏某国的不定期租赁合同于2023年3月20日解除；
2. 夏某国需在判决生效后10日内搬离房屋并交还；
3. 夏某国需支付租金26000元、物业费4823.28元，合计30823.28元；
4. 驳回谷城某物公司要求支付5000元违约金的请求；
5. 驳回夏某国的反诉请求（因未缴纳反诉费）。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这起看似简单的房屋租赁纠纷，却暗藏多个企业容易"踩坑"的法律风险。作为经常处理企业法律事务的律师，我想用大白话告诉各位老板：合同到期后继续使用却未签新合同，看似省事，实则埋下大雷！ 具体来说，有以下关键风险点需要特别注意：

1. "拖着不签新合同"最危险——不定期租赁让你随时可能丢客户或丢房子
本案中，2020年9月合同到期后，物业公司和租户谁都没提续签，但租户继续用房子、物业也收着钱，结果形成了"不定期租赁"。法律上，这种关系就像"随时能散伙的合伙"——任何一方都能说走就走，只需提前通知就行。
对企业来说：
✅ 物业/房东风险：租户可能突然搬走，你连追讨欠租的机会都没有；
✅ 租户风险：房东可能随时让你"卷铺盖走人"，装修投资全打水漂。
防范建议：建立"合同到期提醒表"，提前1-2个月决定是续签还是终止。到期后若继续履行，必须补签书面协议！哪怕简单写个"续租确认书"也比啥都没有强。

2. 催缴欠款不能"耍横"——断水断电催租=自己赔钱
租户在法庭上说，物业2022年5月曾强行断电，导致电器损坏、生意受损。这招看似"有效"，实则大错特错！《民法典》白纸黑字写着：物业公司严禁用停水停电催缴费用。一旦用了，不仅要赔对方损失，还会让自己的合法诉求"变味"——就像本案中，物业虽然赢了官司，却因断电行为让租户的反诉差点成立（只因对方没交反诉费才侥幸胜诉）。
企业血泪教训：

• 催租只能发书面通知、协商分期、走法律程序；
• 万不得已起诉时，要保留所有催缴记录（微信、短信、挂号信回执等）。

3. 账目混乱=主动送钱给对方"砍价"
物业公司一开始告租户欠4万多元，结果对账后只认3万出头，白白"丢"了1万元。为什么？因为财务记录不清，租户一较真就露馅。
老板自查清单：
▢ 每笔租金是否开具正规收据？
▢ 欠费是否每月发《缴费通知单》并让对方签收？
▢ 历史欠款有没有定期对账确认？（像本案中2023年4月才对账就太晚了！）
记住：口头说"记得付"=法律上没说过，必须白纸黑字留证据！

4. 反诉不交费=自动认输
租户想告物业赔偿损失，却因没交反诉费被法院直接驳回。这就像打官司"报名了却不参赛"，再有理也白搭。
企业应对策略：

• 被告想反告对方时，当天就去交费（法院会当场开收据）；
• 实在资金紧张，可申请缓交，但绝不能"拖着等通知"。

5. 违约金不是"万能条款"——写错等于废纸
物业要求5000元违约金被驳回，因为合同只约定"租户提前退租才赔钱"，而本案是物业解约。这就像买了"只保车祸"的保险却指望它赔生病！
合同避坑指南：

• 违约条款必须覆盖所有可能场景（到期不搬、欠租、损坏房屋等）；
• 金额要合理（过高会被法院调低），建议写"按日万分之五计息"更稳妥。

给企业的终极建议
房屋租赁不是"签完字就完事"，而是持续管理的过程：
① 到期前30天：检查合同状态，决定去留；
② 续租/退租时：必须签书面文件，拒绝"口头约定"；
③ 日常管理中：规范催缴流程，严禁停水停电；
④ 发生欠费时：及时发函+定期对账，别等"滚雪球"。

很多老板觉得"小事懒得弄"，结果小问题拖成大官司。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人——该签的字、该留的证、该走的程序，一步都不能省！