企业土地置换需谨慎：划拨土地不能随意转让-宜城合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2019)鄂0684民初2949号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2003年12月20日，原宜城市国土资源局与原龙头中学（现更名为宜城市宋某初级中学）签订《国有土地使用权划拨合同》，将位于龙门路××小组面积为××地块××给××龙头中学作为教育用地。2004年3月11日，宜城市国土资源局与鑫源小组签订《宜城市国土资源局征地协议》，征用鑫源小组0.2207公顷（3.31亩）土地，付款82750元。

2003年10月16日，宜城市某达有限公司向宜城市鄢城街道办事处龙门路社区居委会鑫源小组交纳土地转让费65000元，取得了原龙头中学学生食堂占的土地使用权。2004年10月20日，某达公司与原宜城市龙头中学签订《关于土地面积的测算及归属的协议书》，协议确认土地归属：除学生西公以北面积外，其他所有土地均归甲方所有。依协议书确认某达公司享有土地使用权的面积为750.31㎡。2004年1月13日，龙头中学向宜城市教体局提交书面请示，以建设学生食堂的名义，请求宜城市教体局批准土地置换方案。同日，某达公司以"宜城市龙头二中"的名义向宜城市土地执法监察大队交纳代征道路费和管理费20000元。2004年3月12日，某达公司以"龙头二中"的名义向宜城市土地利用勘测规划对缴纳土地登记费2000元。同日，某达公司又以"市龙头二中"的名义向宜城市土地执法监察大队缴纳非法转让土地罚款2679元、耕地开垦费和新增建设用地使用费51321元。2006年12月25日，宜城市城乡建设规划管理局向某达公司颁发了《建设用地规划许可证》（编号2006-159）。

法院经审理认为，宋某初级中学通过划拨方式取得的土地使用权，不能直接与某达公司进行置换，双方签订的《关于土地面积的测算及归属的协议书》违反了国家关于划拨土地使用的强制性规定，属于无效合同。最终，法院驳回了某达公司的全部诉讼请求，案件受理费由某达公司自行承担。

三、案例核心观点与企业法律风险防范建议

这个案例的核心问题很简单：划拨取得的土地不能像普通商品一样随意买卖或置换。很多企业老板可能认为，只要双方签了协议、交了钱、办了手续，土地交易就合法有效了。但这个案例告诉我们，有些"手续齐全"的交易也可能被法院认定为无效！

为什么这个土地置换会被判无效？

在我国，土地分为"出让土地"和"划拨土地"两种主要类型：

• 出让土地：企业通过招拍挂等方式向政府付费取得，可以依法转让、出租、抵押。
• 划拨土地：政府无偿或低价划拨给特定单位（如学校、医院、机关等）使用的土地，通常用于公益事业，不能随意转让。

本案中，宋某初级中学取得的土地是政府划拨的教育用地，属于典型的划拨土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权"不得转让、出租、抵押"，除非符合特定条件（如补交土地出让金、经政府批准等）。而本案中双方直接进行土地置换，没有履行这些法定程序，所以协议被认定为无效。

对企业的重要警示：

1. 交易前必须查清土地性质
   企业在进行土地交易前，一定要到当地自然资源和规划部门查询土地的权属和性质。看到"划拨"二字就要特别警惕！不要只看对方有土地证就认为可以交易，划拨土地证和出让土地证在法律效力上差别很大。

2. 别被"表面手续齐全"迷惑
   本案中，双方不仅签了协议，还交了各种费用，甚至拿到了规划许可证，看似手续完备，但因违反强制性法律规定，最终仍被认定无效。企业切记：手续再多，也抵不过一条法律红线。

3. 划拨土地想转让怎么办？
   如果确实需要交易划拨土地，必须先向政府申请办理"土地出让"手续，补交土地出让金，将划拨土地转为出让土地后，才能依法进行转让。这个过程需要政府审批，不是企业之间签个协议就能解决的。

4. 小心"代交费用"陷阱
   案例中某达公司以学校名义交纳各种费用，看似在"帮忙"，实则埋下隐患。企业进行土地交易时，所有缴费主体必须与土地权利人一致，避免产生权属混乱。

给企业的实用建议：

• 做交易前的"土地体检"：花小钱做土地性质调查，避免日后大损失。可以委托专业机构出具土地权属核查报告。

• 找专业人士把关：重大土地交易前，务必咨询专业土地法律人士，不要仅凭经验或对方承诺就做决定。很多老板觉得"都这样操作"就安全，但法律风险往往就藏在这种"惯例"中。

• 合同要留"退出机制"：如果交易涉及需政府审批的事项，在合同中明确约定"如无法取得审批，合同自动解除，已付款项无息退还"等条款，降低风险。

• 别贪小便宜吃大亏：划拨土地交易价格往往低于市场价，但背后隐藏的法律风险可能让企业损失更大。记住：天上不会掉馅饼，地上可能有陷阱。

土地是企业的重要资产，但也是法律风险高发区。本案中某达公司投入了资金、时间，最终却"竹篮打水一场空"，就是因为忽视了土地性质这一关键点。企业在进行土地交易时，务必把法律合规放在第一位，宁可前期多花点时间搞清楚，也不要事后花更多钱去打官司。毕竟，合同无效的代价，往往比多花的那点咨询费要大得多！