业主不能以 不知情 拒交物业费，但服务质量问题可减免费用-麻城物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初7043号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
被告蔡某栋、周某玲系位于麻城市麻顺路与孝感乡路交叉处的麻城市**小区23幢1-2层2301、2302号房屋业主，2303号房屋的承租人，房屋面积分别为172.78㎡、172.78㎡、86.39㎡。2017年6月20日麻城市五金机电城建设方麻城市某某置业有限公司（甲方）与原告（乙方）麻城市某乙物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方将麻城市五金机电城委托乙方进行物业管理，收费标准为商业物业1元／月／㎡。委托管理期限自2015年1月1日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。2020年9月，麻城市五金机电城成立业主委员会，2020年12月4日，原告麻城市某乙物业服务有限公司又与麻城市五金机电城业主委员会签订《物业管理委托合同》，物业服务合同委托期限为：2020年12月1日起至2025年11月30日止，合同约定该小区非住宅物业费收费标准为：1元／㎡／月。原告自合同签订后为该小区提供物业服务至今。被告蔡某栋、周某玲欠2020年1月起至2024年8月31日期间的物业费24187元，经原告麻城市某乙物业服务有限公司催要无果，遂酿成纠纷。

法院判决结果：被告蔡某栋、周某玲需向麻城市某乙物业服务有限公司支付拖欠的24187元物业费，但驳回了物业公司要求支付12231.84元滞纳金的诉求。

三、核心观点：企业如何防范此类法律风险
这个案子看似是业主和物业公司的"扯皮"，实则揭示了两类主体都容易踩的"坑"。简单说就是：业主不能以"合同不知情"当挡箭牌拒交物业费，但物业公司收钱也得"凭本事"——服务不到位，连滞纳金都可能打水漂。

对业主/业主委员会的风险提示：
很多业主觉得"物业合同没公示""业主大会没授权"就能不交费，但法院明确说了：只要建设方或业主委员会合法签了合同，对全体业主就有约束力。就像你租房时房东和物业签了协议，你不能说"我没签字"就赖账。本案中，被告质疑"合同不知情""未召开业主大会"，但没拿出证据证明合同无效，法院直接认定合同有效。
企业防范建议：

• 如果是业主委员会：签物业合同前，必须开业主大会投票并保留记录（比如签到表、表决结果），事后及时在小区公告栏、微信群公示合同全文。别嫌麻烦，一张公示照片能省掉后期无数官司。
• 如果是业主：若发现物业有问题，别光在群里吐槽！第一时间拍照、录像留存证据（比如消防设施损坏、垃圾堆积），并书面发函给物业要求整改。口头抱怨等于没说，法院只认白纸黑字的证据。

对物业公司的风险提示：
物业公司赢了物业费，却丢了滞纳金，问题出在"服务证据不足"。被告说"市场脏乱差""消防设施不全"，但没举证；反过来，物业也没证明自己服务达标，结果法院认为"双方都有瑕疵"，直接砍掉了滞纳金。
企业防范建议：

• 服务留痕是生命线：每天拍小区清洁、设备检修的视频，存档电子台账（比如"2024年3月15日维修23栋电梯，工人张某持证上岗"）；公共收益（如广告费、车位费）必须每季度公示明细，别等业主来要才补。
• 催缴费要"合法留迹"：别只发微信催费！用邮政EMS寄书面通知（备注"物业费催缴函"），并在小区单元门贴公告拍照。本案中物业催费成功，就因有完整证据链。
• 别碰"雷区"条款：合同里写"滞纳金日千分之三"可能被法院认定过高而无效。直接写"违约金按LPR（贷款市场报价利率）的1.3倍计算"，既合法又易执行。

总结一句话：物业合同不是"一签了之"，业主别幻想"不知情能免责"，物业也别以为"收钱不用担责"。双方都要养成"证据意识"——业主用证据维权，物业用证据护利。否则，赢了官司也输了钱（像本案物业丢了滞纳金），甚至可能因服务缺位被行政处罚。企业日常经营中，花10分钟留存的证据，可能避免10万元的损失。