购房未付清全款又遇房屋被抵押，买家维权陷困境-长丰房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖0121民初12736号
审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年6月6日，金某与某产业投资有限公司签订《某认购协议书》，约定金某以6171246元认购某产业投资有限公司开发的科创北城6栋407-417号11套房屋。双方就这11套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，总金额为2535623元，首付款为1275623元，贷款金额为1260000元。各《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在2021年10月30日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。

金某签署承诺书，承诺"本人金某于2020年6月6日认购某商铺，享受交1564377元由某公司直更名为金某"。庭审中，某产业投资有限公司自认金某共计支付案涉房屋房款1280000元。金某自认已收到被告发出的案涉11套房屋的交房通知书，通知其于2021年10月30日办理集中交房手续。

2020年8月26日，某银行、安徽联华金龙能源有限公司、某产业投资有限公司三方签订《抵押合同》。合同约定某产业投资有限公司将其有权处分的财产（包括案涉11套房产）作为抵押物抵押给某银行。《抵押合同》签订后，某银行办理了抵押登记。2024年10月28日，淮南市田家庵区人民法院作出民事判决，确认若安徽联华公司未按期履行给付义务，某银行有权以某产业投资有限公司名下位于长丰县双墩镇阜阳北路与汤都路交口西北角科创北城6#227室等（包括案涉11套房屋在内的74套房屋）不动产折价或拍卖、变卖，并就其价款在抵押担保范围内优先受偿。该民事判决已于2024年12月17日生效。

金某起诉要求：1.判令某产业投资有限公司将房屋转移登记至其名下；2.判令某产业投资有限公司支付逾期办理房地产权属证书违约金142000元；3.判令某银行设置11套商铺的抵押权无效，并配合办理抵押权登记涂销手续；4.诉讼费等由被告承担。

法院判决驳回金某的全部诉讼请求。

三、核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例揭示了一个常见的房地产交易陷阱：买家以为房子已经"到手"，却没想到最后连房子都拿不到。金某花了128万元买了11套商铺，房子也交给他使用了，可当他要求开发商办房产证时，却发现开发商早已把房子抵押给了银行。更糟的是，法院最终没有支持金某的诉求，房子很可能被银行拿去抵债了。

为什么金某会败诉？关键原因有两点：

1. 房款没付清，违约金要不到
   金某只付了128万元，还欠125万多元没付。法院认为，买房人必须先付清全款，才有资格要求开发商支付逾期办证违约金。这就像你去超市买东西，只付了一半钱就想把东西拿走，老板当然不会答应。很多购房者误以为只要交了首付就是"全款付清"，实际上合同约定的总价款才是完整的付款义务。

2. 房子被抵押后，买家很难"赶走"银行
   开发商在卖房后两个月就把房子抵押给了银行，并且银行已经通过法院判决确认了抵押权。法院认为，在这种情况下，金某不能直接在买房纠纷中要求"抹掉"银行的抵押权。他需要另走法律途径（比如提起执行异议之诉），但这既费时又费力，成功率也很低。

对企业的重要警示：

1. 严格履行付款义务，别让"小钱"坏大事
   本案中金某就因为125万元尾款没付，导致所有诉求都被驳回。企业作为买方时，一定要严格按照合同约定时间节点付款，并保留好付款凭证。如果确实需要延期，务必与卖方签订书面补充协议。作为卖方企业，则要在合同中明确约定"买方未付清全款前，不办理产权登记"等条款，避免像本案开发商那样陷入被动。

2. 交易前务必查清房产"身家清白"
   金某最大的失误是在付款前没有查清房子是否已被抵押。企业购买房产时，必须到不动产登记中心查询房产的"身份档案"（即查册），确认房子没有被抵押、查封等权利限制。这就像买二手车要查"有没有出过重大事故"一样必要，花几百元查册费就能避免上百万的损失。

3. 警惕"直更名"等非常规交易模式
   本案中金某签署了"享受交1564377元由某公司直更名"的承诺书，这种绕过开发商直接更名的操作本身就隐藏巨大风险。企业进行房产交易时，必须坚持"款证同步"原则：要么先付款后过户，要么通过资金监管账户交易，绝不接受任何"先付钱后补手续"的口头承诺。

4. 抵押权设立时间决定谁更"优先"
   法律上有个重要规则：如果买房人在房子抵押前就已合法占有房屋（如已交房），且付清全款，物权期待权可能优先于抵押权。但本案中房子在交房前就被抵押了，且金某未付清全款，所以保护不了。企业作为开发商，切勿存侥幸心理"一房二卖"或"先卖后押"；作为购房方，则要确保在抵押登记前完成网签备案并实际收房。

5. 别把"承诺书"当儿戏
   金某签署的那份"直更名"承诺书，恰恰成为开发商推责的关键证据。企业日常经营中，对任何书面承诺都要谨慎对待，特别是涉及"付款方式变更""权利放弃"等内容的文件，必须经法务审核后再签署。

这个案例给所有企业敲响警钟：房产交易不是简单的"一手交钱一手交货"，每个环节都可能暗藏法律陷阱。建议企业在进行大额房产交易前，务必聘请专业律师全程把关，做好"交易前尽职调查、交易中资金监管、交易后及时确权"三重保障，才能真正守住自己的"钱袋子"和"房本子"。