企业擅自占用他人商铺将面临强制腾退及高额赔偿 - 无为物权保护纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物权保护纠纷
案号：(2023)皖0225民初866号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果

案涉的位于无为市××村××栋××、108、109门面房于2016年9月6日登记在无为市某某投资有限公司名下。2022年8月，原告在巡查时，发现被告无为市某某艺术培训中心有限公司桥南新村分公司占用上述房屋经营某某画室。当月8日，原告书面通知被告在函知后五个工作日与原告签订租赁协议，否则应于同月14日前自行搬离并结清相关费用。逾期后，被告仍未搬离。案涉房屋经原告公告招租，月租金为4938元。

法院判决：被告在判决生效后三日内将房屋腾空并归还原告；被告按每月4938元的标准，从2022年8月8日起至实际归还之日止支付房屋占用费；驳回原告关于水电费的诉讼请求（因未提供证据）。

三、企业应如何防范房屋占用法律风险

这个案例看似简单，却给广大企业敲响了警钟：占用他人房屋不签合同，轻则赔钱，重则被迫停业！作为企业法律顾问，我发现很多公司栽在了这个"小问题"上，今天就用大白话给大家讲清楚如何避免这种"无妄之灾"。

第一，别以为"实际使用了"就等于"可以使用"

本案中，艺术培训中心以为自己在用房子就能一直用下去，殊不知房屋的"主人"才是说了算的。就像你借朋友的车开，不能因为开了几天就认为车子是你的。企业租用商铺时，一定要确认出租方确实是产权人（查验房产证），而不是二房东或冒名顶替者。曾经有家企业租了"房东"的房子，经营半年后真房东上门收房，企业不仅损失了装修费，还得额外支付占用费。

第二，口头约定等于没约定，一定要签书面合同

这个培训中心最大的错误就是没签合同！很多企业老板觉得"都是熟人，打个招呼就行"，结果出了问题连对方是谁都说不清楚。法律规定，房屋租赁必须签订书面合同，否则一旦发生纠纷，企业将处于极其被动的地位。建议：无论关系多好，租用房屋必须签订书面合同，明确租期、租金、双方权利义务等内容，最好请专业人士审核。

第三，收到"腾房通知"千万别装看不见

本案中，投资公司在发现房屋被占用后立即发出了书面通知，要求培训中心要么签合同要么搬走。但培训中心置之不理，结果不仅被强制腾退，还要倒贴钱。现实中，很多企业收到类似通知后抱着"拖一拖就没事"的心态，殊不知这只会让损失越来越大。正确做法是：收到任何关于房屋权属的通知，立即核实情况，有问题及时沟通解决，千万别当"鸵鸟"。

第四，算清楚"占用成本"有多高

很多人以为不交租金只是省了钱，却不知道擅自占用的代价可能比租金高得多！本案中，法院直接按市场价（每月4938元）判令支付占用费，而且是从发现占用那天就开始计算。更惨的是，如果因此导致停业整顿，损失将更加惨重。建议企业：租用房屋前算清账，合法租赁的小成本，远低于非法占用的大风险。

第五，证据意识要牢记，水电费也要留凭证

有意思的是，原告虽然赢了官司，但关于水电费的请求却被驳回了，原因很简单——没证据！很多企业吃了"口头约定"的亏，却不知道"打官司就是打证据"。提醒各位老板：经营中所有费用支付凭证、沟通记录都要保存好，水电费发票别随手扔，手机拍照也比没有强。

最后提醒：本案中被告公司经法院传票传唤还不去应诉，等于主动放弃为自己辩解的机会。很多企业觉得"官司跟我没关系"，结果法院缺席判决，企业只能被动接受不利后果。记住：收到法院传票，务必重视，及时咨询专业人士。

房屋是企业经营的"根据地"，地基不稳，再好的生意也会垮掉。希望各位企业家引以为戒，合法合规使用经营场所，让企业行稳致远。