房产过户后未实际入住仍需缴纳物业费-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖12民终3948号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

安徽华某医药有限公司与安徽诚某置业有限公司、高某芝有借款合同纠纷，通过法院执行程序，以房抵债方式获得太和县"诚华中央城"小区136套已办理产权登记的房产（于2016年4月7日至12日办理过户手续）以及10间未办理产权证的商铺（于2023年5月18日实际交付）。阜阳市中级人民法院作出的执行裁定书确定：136套已过户抵债房以2016年4月12日作为抵债时间，未办理产权证的10间商铺以2023年5月18日作为抵债时间。

华某医药公司起诉要求诚某物业公司立即为130间房屋供电，并赔偿2023年6月18日至2024年4月17日的租金损失98.83万元。诚某物业公司则反诉要求华某医药公司支付2016年4月至2024年4月的物业费1365945元及利息。

一审法院经现场勘查发现，毛坯空置房屋室外电源总开关关闭，但诚某物业公司表示只要华某医药公司提出安全用电申请及保证后即可通电。法院认定华某医药公司未能提供证据证明已提出供电申请而被拒绝，也未能证明因停电导致无法出租。同时，法院根据生效裁定，确定已过户房产自2016年4月12日起、未过户房产自2023年5月18日起计算物业费。

一审判决：驳回华某医药公司的诉讼请求；华某医药公司需支付诚某物业公司物业费914807.94元；驳回诚某物业公司的其他反诉请求。二审法院维持原判，驳回上诉。

三、核心观点与风险防范建议

这个案子说清楚了一个关键问题：房产一旦完成过户登记，就算你还没搬进去住，甚至钥匙都没拿到手，法律上就已经认定你是业主了，物业费也得从过户那天开始算。安徽华某医药有限公司虽然直到2023年才实际拿到部分房子，但因为2016年就已经办好了房产证，所以法院判决要从2016年开始交物业费，最后要付90多万元。

很多企业老板会想："我又没住进去，房子还是毛坯，物业也没给我服务，凭什么要交钱？"但法律不是这么看的。就像你买了新车，即使停在车库不开，也得交车船税一样，房产登记在你名下，你就得承担业主的基本义务。

企业最容易栽跟头的三种情况：

1. "以房抵债"没搞清责任起始点
   很多企业通过法院执行拿到抵债房产，以为"实际拿到钥匙那天"才开始算自己的，其实大错特错！这个案例中，136套房子2016年办了证，虽然2023年才实际交付，但物业费从2016年就开始累积。等你7年后发现要交近10年的物业费，可能已经连本带息翻倍了。

2. 空置房"断电"纠纷自认倒霉
   华某医药公司说物业故意断电导致房子租不出去，但法院现场一看：物业关总闸是为安全，只要企业提交用电申请就能通电。可企业拿不出已申请的证据，所以索赔失败。现实中很多企业遇到类似问题，要么忍气吞声，要么乱发律师函但不留证据，最后吃哑巴亏。

3. 以为"没服务就不交费"能站住脚
   企业常觉得"房子空着没人住，物业也没打扫巡逻，凭啥收费"。但法院明确：物业费是针对整个小区公共区域的服务（比如小区大门、道路、绿化），不是针对单个房屋的。只要你是业主，就得交费，空置房通常也只能减免20%-30%，不能全免。

给企业的3个救命锦囊：

✅ 过户当天就找物业报到
拿到房产证24小时内，主动联系物业公司，书面确认"产权已转移，自即日起承担业主义务"。要求对方出具书面交接单，明确物业费起算日期。如果物业推脱，就用邮政EMS寄送《业主身份确认函》并保留回执。

✅ 空置房必须办"安全入住手续"
像本案中物业要求的"安全用电申请"，看似麻烦其实是保护你。收到房子后立即填写物业提供的《空置房管理承诺书》，拍下签字全过程。这样万一以后发生漏水、被盗等问题，能证明你尽到了管理责任。

✅ 拒交物业费必须留"铁证"
如果真遇到物业严重失职（比如小区垃圾堆成山、电梯常年坏），千万别直接不交钱！正确做法：

1. 用手机连续7天拍摄问题现场（带时间水印）
2. 书面发函要求整改（留存邮寄凭证）
3. 如果30天内没改善，再发《暂缓缴费通知书》
4. 每月提存物业费到公证处账户
   这样既避免高额欠费，又保留了未来维权的主动权。

记住：房产证到手那一刻，法律上的"业主身份"就自动激活了。企业财务做账时，一定要把新接收房产的物业费纳入预算，千万别让"小物业费"滚成"大窟窿"。特别是通过司法程序取得的房产，建议在过户前就让法务核算未来7年的物业费成本，避免"房子白拿，钱却亏大了"的悲剧重演。