离婚协议约定房产归一方但未过户，若早于债务形成可阻却执行-太和执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2021)皖1222民初4036号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
张女士与闫某原系夫妻关系，2019年7月1日因感情破裂到太和县民政局协议离婚。《离婚协议书》约定婚姻关系存续期间张女士购买的位于太和县城关镇人民南路47号楼交通局商住楼401户归张女士所有，双方离婚后张女士一直在此居住并实际管理、占有、使用、处分至今。但由于该房屋土地性质的问题且离婚后闫某一直不愿配合张女士办理产权过户登记手续，所以至今房屋未过户。闫某与太和县某龙商贸有限公司因买卖合同涉诉，阜阳市中级人民法院作出（2020）皖12民终3827号民事判决书。在执行阶段，法院查封了登记在闫某、张女士名下的涉案房屋。张女士提出执行异议被驳回后，向法院提起本案诉讼。

法院判决结果：
法院判决停止对位于太和县城关镇人民南路47号楼交通局商住楼401室房产的执行，但驳回了张女士要求确认房屋归其所有并要求闫某协助办理过户手续的诉讼请求。

三、案例的核心观点与企业法律风险防范提示

这个看似简单的离婚房产纠纷，却揭示了一个对企业至关重要的法律风险点：当企业追讨债务时，如果债务人的房产已经通过离婚协议约定归其前配偶所有，且离婚时间早于债务形成时间，这套房子很可能执行不了！

具体到本案，关键点在于：

• 张女士与闫某2019年7月就离婚了，协议明确房子归张女士
• 闫某欠太和县某龙商贸有限公司的钱是2020年底才被法院判决确定的
• 离婚后房子一直由张女士住着，没能过户不是她的错（土地性质问题+闫某不配合）

法院认为：张女士对房子的权利"出生"得比太和县某龙商贸有限公司的债权早，所以不能拿这套房子来还后来才产生的债务。

对企业老板的3个关键提醒：

1. 债务形成前的"财产消失"最危险
很多老板遇到这种情况：客户欠钱不还，一查名下什么财产都没有。如果客户刚好近期离婚，而且把房子车子都分给前配偶了，很可能就是利用了本案这种"时间差"。建议：

• 签大合同前，让对方签《财产状况承诺书》，说明重要资产权属情况
• 对已婚客户，可要求提供结婚证复印件（注意保护隐私）
• 对突然离婚的客户要提高警惕，及时采取财产保全

2. "登记"才是硬道理，口头协议不管用
张女士虽然有离婚协议，但房子没过户到她名下，所以法院只停止执行，没判房子归她。对企业而言：

• 与个人做生意，特别是大额交易，要确认对方是以个人名义还是公司名义签约
• 如果对方用个人资产担保，必须办理抵押登记，光写协议没用
• 收到货款前，别轻易把重要资产"送给"别人（包括前配偶）

3. 发现苗头要"快准狠"
太和县某龙商贸有限公司吃了大亏：等法院判决后才去执行，才发现房子早"没"了。正确做法是：

• 一发现客户拖欠货款，立即发《催款函》并保留证据
• 拖欠超过1个月，马上查对方财产状况（可通过律师申请调查令）
• 最晚在起诉同时申请"财产保全"，冻结对方账户、查封房产，别等到胜诉才行动

举个接地气的例子：
你是一家建材公司的老板，卖给建筑商闫某20万元建材，他拖了半年不付。你起诉胜诉后申请执行，发现他名下唯一值钱的房子在一年前离婚时已经协议归前妻了，而且前妻一直在住。如果你的货款债权是离婚后才产生的（就像本案），法院很可能告诉你："这房子不能执行"。

特别注意：
不是所有离婚分房都能阻却执行！如果查明是"假离婚"真逃债，或者你的债权在离婚前就存在了（比如2018年就欠钱，2019年才离婚），那这套房子照样能执行。关键看"谁先谁后"——离婚分房时间早于债务形成时间，才可能保护前配偶。

企业自查清单：
□ 与大客户签约前是否了解其婚姻状况？
□ 重要合同是否约定"债务人保证不通过离婚转移财产"条款？
□ 发现客户拖欠时是否在15天内启动财产调查？
□ 起诉时是否同步申请财产保全？

记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人。企业经营中，比赚钱更重要的是守住钱——及时关注交易对手的财产变动，才能避免"赢了官司却拿不到钱"的悲剧。