未正式解除租赁合同擅自搬离仍需支付全额租金-南陵房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)皖02民终2995号
审理法院：安徽省芜湖市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2019年4月29日，南陵鹏某机械制造有限公司与芜湖某乐汽车制造有限公司签订了一份《厂房租赁合同》，双方约定鹏某公司将厂房4间共计9740平方米、宿舍楼1号楼第5层及两间门面、门卫室、地磅等房屋和设备租赁给某乐公司使用，年租金合计1065040元，租赁期限为两年，自2019年5月1日起至2021年4月30日止，合同签订生效后，某乐公司应付清一年租金1065040元，以后每年需提前一个月支付下一年租金。合同签订后，某乐公司至今仅支付500000元租金，尚欠租金1630080元，其曾与鹏某公司协商解除合同，但至今未达成协议。鹏某公司多次催讨房租未果，遂诉至该院。另查明，2016年10月14日，鹏某公司与芜湖宝某扬晨特种车辆有限公司及第三方签订《房屋租赁三方协议》，约定鹏某公司将其公司内钢砂车间北面厂房4780平方米及钢砂车间以外对面空厂区出租给宝某扬晨公司使用。因宝某扬晨公司在租赁期间将其承租的厂房转租给了自称与其合作的某乐公司，2019年4月3日，鹏某公司书面通知宝某扬晨公司，要求现使用厂房的某乐公司立即停止生产，厂房里的设备和车辆在4月30日前搬出厂房。如要继续生产，须和鹏某公司另签协议。其后，厂房由某乐公司使用。某乐公司在租赁鹏某公司厂房期间，与安徽南陵经济开发区管委会签订《南陵经济开发区标准化钢构厂房租赁合同》，合同约定开发区管委会出租钢结构厂房2732.8平方米给某乐公司使用，租赁期限自2019年9月6日起至2024年9月5日止。某乐公司于2020年1月曾将部分物品搬离租赁房屋。汪某因与某乐公司及该公司二股东曹某、徐某之间就某乐公司股权存在争议，经开发区管委会和开发区派出所共同协调，三方当事人于2019年12月11日自愿达成协议。2020年3月5日，法院判决解除曹某、徐某与汪某于2018年11月22日签订的《合伙协议书》。

判决结果：
一审判决某乐公司向鹏某公司支付房屋租金1630080元；二审法院驳回某乐公司上诉，维持原判。

三、核心观点及风险防范建议

这个案例告诉我们：企业搬离租赁场所后，如果没有正式解除合同，仍然要继续支付租金！很多老板以为"人走屋空"就不用再交租金了，结果吃了大亏。下面我用通俗的话分析一下企业该如何避免这种风险。

为什么搬走了还要付租金？

某乐公司犯了三个致命错误：

1. 搬走不等于合同结束
   某乐公司于2020年1月把部分设备搬到了新厂房，但没有和鹏某公司签订书面解除协议。在法律上，只要没签"分手协议"，租赁关系就依然存在。就像你租房子，即使搬出去了，不跟房东说清楚，不办退房手续，租金还得照付。

2. 内部矛盾不能当借口
   某乐公司股东之间闹矛盾，和汪某达成了协议说由汪某承担部分租金。但法院说：这是你们家里的事，跟鹏某公司没关系！合同是跟谁签的，就该找谁要钱。就像你跟朋友合伙做生意欠了钱，不能因为你俩闹翻了就不还债。

3. 发现问题不及时说
   某乐公司说宿舍没水用，要求减少租金。但他们签合同时就明知这问题，用了大半年才提出来，法院当然不支持。这就像你买了手机发现屏幕有划痕，等用了一年后才说要退货，谁会答应？

企业防范风险的四条实用建议

1. 搬离前必须办"退房手续"
   如果企业要提前结束租赁，一定要和出租方签订书面解除协议，明确约定终止日期、房屋交接、费用结算等事项。不能只是口头说说或者单方面搬走。建议：搬离前30天书面通知对方，双方现场验收房屋并签字确认。

2. 内部问题别扯上外部合同
   企业内部股东、合伙人之间的纠纷，千万不能用来对抗外部合同义务。比如本案中，某乐公司股东之间的协议对鹏某公司没有约束力。建议：内部纠纷单独处理，不要影响对外合同履行，必要时可设立专门条款约定责任分担。

3. 发现问题立刻"留证据"
   如果发现租赁房屋有问题（如设施不全、影响使用等），必须在合理期限内（最好7天内）书面通知出租方，并保留通知证据（如快递单、微信记录等）。建议：签合同时就对房屋现状拍照录像，使用过程中发现问题及时沟通并留存记录。

4. 特殊情况要"证明确实受影响"
   某乐公司以疫情为由要求减免租金，但法院认为他们早在2020年1月就搬走了，疫情对其没有实际影响。建议：如遇疫情等特殊情况需要减免租金，必须提供充分证据证明影响程度（如政府封控文件、实际停工记录等），并与出租方协商签订补充协议。

特别提醒：被查封房产出租不必然无效

本案中某乐公司还主张"鹏某公司房产被法院查封，所以租赁合同无效"，但法院没支持。因为查封只是限制处分权，不影响使用权。只要不影响实际使用，租赁合同仍然有效。企业租房子前最好查一下产权状况，但即使房子被查封，只要能正常使用，合同就有效，租户仍需按约付租金。

记住：合同是企业的"紧箍咒"，在没正式解除前，必须按约定履行。企业主们处理租赁事务时，宁可多花1小时办妥手续，也不要图省事埋下大隐患。搬离租赁场所前，务必完成"三步走"：书面通知→现场交接→签订解除协议，这样才能真正摆脱租金负担。